نقاط جذاب برای ساخت «مال»

دنیای اقتصاد: پراکندگی نامتوازن مجتمع‌های تجاری چندمنظوره – مال - در سطح شهر تهران که باعث تمرکز این سازه‌ها در مناطق یک تا پنج شده، 9 منطقه پایتخت را برای سرمایه‌گذاری‌های جدید در حوزه ساخت «مال» جذاب کرده است. نتایج یک بررسی نشان می‌دهد مناطق داخل محدوده بافت‌فرسوده به دو دلیل «تخفیف 50 درصدی در عوارض ساخت تجاری» و «رشد بارگذاری‌های مسکونی»، از ظرفیت بالقوه برای ساخت «مال»‌های جدید برخوردارند. هم‌اکنون تحت تاثیر رکود ملکی و البته بخشنامه «سبک‌سازی بانک‌ها از املاک مازاد»، عملیات ساختمانی تعدادی از «مال»‌ها در مناطق اشباع‌شده، حالت نیمه تعطیل گرفته است.

گروه مسکن، بهشاد بهرامی: بازار ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های تجاری چندمنظوره در تهران با تاثیرپذیری از «هشدارهای بانک مرکزی، رکود اقتصادی و مقررات شهرداری» به کما رفت.

نتایج یک بررسی میدانی که توسط گروهی از کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی درباره آخرین وضعیت «مال»‌ها انجام شده، حاکی است: به تازگی نیمی از برج‌های تجاری در دست احداث که تعدادشان حدود 40 سازه از مجموع دست‌کم 90 مجتمع در حال ساخت برآورد می‌شود، با توقف اجباری عملیات ساختمانی روبه‌رو شده‌اند.

سرمایه‌گذاران اولیه عمده «مال»‌های متوقف شده، بانک‌هایی هستند که در سه، چهار سال‌ گذشته با حضور تمام قد خود به‌صورت سرمایه‌گذار مستقیم یا تامین‌کننده غیرمستقیم منابع مالی، باعث شکل‌گیری انبوه این برج‌ها در مناطق محدودی از پایتخت شدند اما در پی هشدارها و بخشنامه‌های ماه‌های اخیر شورای پول و اعتبار، بانک مرکزی و وزارت اقتصاد مبنی بر تکلیف بانک‌ها به سبک‌سازی دارایی‌های ثابت– اموال غیرمنقول و املاک مازاد- هم‌اکنون «مال‌»‌های مرتبط با این سیستم نیمه تعطیل شده‌اند و مالکان آنها به دنبال جلب سرمایه‌گذار مشارکتی هستند. در این میان، اشباع مقطعی چند منطقه تهران از مجتمع‌های تجاری بهره‌برداری شده یا تازه‌ساز، کار پیش‌فروش واحدهای مربوط به «مال»‌های در حال ساخت را به بن‌بست کشانده و پیامد این ماجرا که تاحدودی به رکود معاملات ملک نیز ربط دارد، باعث شده سرمایه‌گذاران با کمبود نقدینگی برای ادامه ساخت پروژه مواجه شوند و در نتیجه نتوانند اقساط مربوط به عوارض و تراکم شهرداری را بپردازند. در حال حاضر متوسط هزینه ساخت مجتمع تجاری در شهر تهران متناسب با جغرافیای منطقه، تعداد طبقات و نوع مصالح، بین 3 تا 5 میلیون تومان است و هزینه‌های مربوط به عوارض و مجوزهای شهرداری نیز از متری حداقل 2 میلیون تومان و در مناطق شمالی شهر حتی تا 20 میلیون تومان هم محاسبه و دریافت می‌شود.

بررسی‌های کارشناسی درباره راه برون رفت از کما در بازار «مال»‌ها، مشخص می‌کند سرمایه‌گذاری‌های جدید در این بازار باید به مناطقی از پایتخت که از استعداد بیشتری برای تجاری‌سازی برخوردار هستند، منتقل شود. در حال حاضر پراکندگی 200 برج‌ تجاری ساخته‌شده و در حال ساخت در تهران، از عدم توازن منطقه‌ای حکایت دارد؛ مال‌ها عمدتا در مناطق 1 تا 5 و منطقه 22، قطار شده‌اند در حالی که 9 منطقه داخل محدوده بافت فرسوده که از کمترین فضای تجاری در دسترس برخوردارند -با توجه به برنامه‌ دولت و شهرداری برای بارگذاری‌های جدید مسکونی در آنها- به شدت مستعد سرمایه‌گذاری در زمینه «مال» هستند، ضمن آنکه شهرداری تهران برای احداث مجتمع تجاری در بافت فرسوده، علاوه بر تراکم تشویقی، 50 درصد در هزینه‌های عوارض تخفیف می‌دهد.

در کل کشور 16 میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب مال در دست ساخت است که حجم کل سرمایه‌گذاری ریالی در این بازار را تا مرز 50 هزار میلیارد تومان یعنی معادل هزینه‌های بانکی طرح مسکن‌مهر رسانده است. اما شکل غلط برخی از این سرمایه‌گذاری‌ها و محاسبات نادرستی که از بابت ظرفیت فروش منطقه‌ای و محله‌ای انجام شده، این بازار را به کما کشانده است.

مال داری تا سه برابر حد مجاز

بخشنامه‌های متعدد بانک مرکزی در مخالفت با فعالیت غیرقانونی بانک‌ها در حوزه ساخت‌وساز و ملک داری و ناتوانی سرمایه‌گذاران در پیش فروش واحدهای تجاری دو عاملی است که ادامه فعالیت برای حدود 40 مال را که اکثرا متعلق به 6 بانک دولتی و خصوصی است، با مشکل روبه‌رو کرده است و سبب شده تا عامل سوم یعنی بدهی سرمایه‌گذاران پروژه‌های مال به شهرداری را به وجود آورند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر املاک تجاری- اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران به 200 پروژه می‌رسد که از این تعداد حدود نیمی به ساخت «مال» اختصاص دارد. اما در بررسی‌های اخیر کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی سه عامل ادامه پروژه مال‌سازی را در تعلیق قرار داده است.

عامل اول در واکنش به بخشنامه‌های متعدد بانک مرکزی برای محدود کردن فعالیت بانک‌ها و موسسات اعتباری در حوزه ساخت‌وساز اتفاق افتاده است. بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در چند سال اخیر به‌عنوان غریبه‌ای در بازار ساخت‌وساز کلان‌شهرهای کشور شناخته می‌شوند که خارج از حوزه تخصصی فعالیت خود یعنی «گردآوری سپرده‌های مردم و پرداخت تسهیلات به صاحبان صنایع و کشاورزان و بخش‌های تولیدی» برای «دسترسی به سود» حاصل از ساخت‌وساز به شکل گسترده به این بخش وارد شده‌اند. بورس بازی زمین و تخریب باغات و فضای سبز شهر از پیامدهای منفی حضور بانک‌ها در عرصه فعالیت‌های ساختمانی است. این در حالی است که براساس ماده 34 قانون پولی و بانکی کشور بانک‌ها از خرید و فروش کالا به منظور تجارت، معاملات غیرمنقول و خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت یا خرید اوراق بهادار داخلی یا خارجی به حساب خود به میزانی بیش از آنچه بانک مرکزی ایران به موجب مقررات یا آیین‌نامه‌های خاص تعیین کرده است، منع شده‌اند چراکه ورود بانک‌ها به عرصه ساخت‌وساز از یکسو آنها را در معرض ورشکستگی قرار می‌دهد و از سوی دیگر تعادل بخش عرضه و تقاضا که به طور طبیعی باید به نفع مصرف‌کنندگان باشد را بر هم می‌زند. بخشنامه اخیر بانک مرکزی در خرداد سال جاری نیز تیر خلاصی بر ادامه فعالیت بانک‌ها، موسسات مالی و اعتباری در حوزه ساخت‌وساز به ویژه ابرپروژه‌های غیرمسکونی و چندمنظوره به شکل گذشته بود. بانک مرکزی در بخشنامه‌ای به مدیران عامل بانک‌های دولتی و غیردولتی و موسسات پولی و اعتباری اعلام کرد: در راستای کنترل و محدود کردن سرمایه‌گذاری بانک‌ها و موسسات مجاز هستند سالانه معادل حداکثر 75 درصد از سرمایه پایه خود را در بخش دارایی‌های ثابت غیرپولی از جمله املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. این در حالی است که مطابق با آخرین اطلاعات ارائه شده از سوی علی طیب‌نیا، وزیر امور اقتصاد و دارایی سرمایه‌گذاری برخی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در بخش دارایی‌های غیرپولی به 200 درصد ارزش سرمایه پایه آنها (یعنی سه برابر حدمجاز) رسیده است. با ابلاغ بخشنامه اخیر بانک مرکزی که با استناد به ماده 34 قانون پولی و بانکی کشور ارائه شد بانک‌ها برای خلاصی از املاک مازاد دو راه پیش رو دارند.

راه نخست ورود به حوزه ساخت‌وساز مال‌ها به شیوه مشارکتی و تبدیل «مال‌های نیمه کاره» به پروژه‌های مشارکتی با سرمایه‌گذاران جدید است. اما به نظر می‌رسد بانک‌ها به دلیل کاهش نرخ سود خود در قیمت تمام شده پروژه استقبال چندانی از این روش نمی‌کنند. راه دوم نیز تاسیس یک شرکت بورسی و ارائه سهام شرکت در بورس است که بانک‌ها را در یک پروسه زمانی حداقل یک ساله درگیر می‌کند.

عامل دوم در توقف 40 پروژه مال‌سازی پایتخت، ناتوانی سرمایه‌گذاران در پیش فروش واحدهای تجاری است. اغلب پروژه‌های تجاری بزرگ به صورت چند مرحله عوارض خود را به شهرداری تهران پرداخت می‌کنند اما ناتوانی از پیش فروش این واحدهای تجاری به دلیل ادامه رکود اقتصادی سبب شده تا مالکان ابرپروژه‌های تجاری شهر در پرداخت اقساط خود به شهرداری با مشکل مواجه شوند و شهرداری در مقابل، مانع از ادامه فعالیت ساخت‌وساز شود.

راه عبور از کما

کارشناسان شهری معتقدند سه عامل بازار ساخت مال‌های تجاری را به کما برده است. تعلیق فعالیت ساخت‌وساز بیش از 40 ابرپروژه در تهران، پیشنهاد جدیدی را می‌تواند پیش‌روی سرمایه‌گذاران بانکی و غیربانکی در بخش ساخت‌وساز مال قرار دهد. راهکار جدیدی که می‌تواند توقف کنونی پروژه‌های مال‌سازی پایتخت را از بین ببرد انتقال ساخت‌وساز‌ها از مناطق شمالی شهر به محدوده بافت فرسوده است. بررسی کارشناسان بازار املاک و مستغلات غیرمسکونی در محدوده شهری تهران نشان می‌دهد مجتمع‌های چندمنظوره در پایتخت به شکل نامتوازنی پراکنده شده‌اند.

بیشترین حجم ساخت‌وسازهای غیرمسکونی به 6 منطقه شهری تهران (مناطق یک تا پنج به علاوه منطقه 22) متمرکز شده و هنوز هم حجم زیادی از مال‌های تجاری شهر در این مناطق در حال ساخت است. در مقابل 9 منطقه شهری شامل منطقه 6، 7، 8، 11، 12، 13، 14، 15 و 16 با فقر مراکز تجاری چندمنظوره مواجه هستند. این در حالی است که سازندگان در صورت انتقال پروژه‌های ساخت مال خود به محدوده مناطق بافت فرسوده از دو مزیت تشویقی بهره می‌برند.

در حال حاضر مناطق 7 تا 12 و مناطق 14 تا 18 جزو مناطق بافت فرسوده شهری محسوب می‌شوند که مطابق بررسی‌های شهرداری تهران مناطق10، 17، 11، 12 و 7 دارای بیشترین پلاک فرسوده هستند. مزیت اول تخفیف در پرداخت عوارض شهرداری است. مدیریت شهری تهران برای آن دسته از سازندگانی که در محدوده بافت فرسوده ساخت‌وسازهای غیرمسکونی (تجاری، اداری و...) انجام می‌دهند 50 درصد تخفیف عوارض در نظر گرفته است. مزیت دوم نیز ارائه تراکم تشویقی تا سقف دو طبقه مازاد برای آن دسته از پروژه‌های تجمیعی است که بیش از 10 پلاک معادل یک بلوک شهری را دربرمی‌گیرد.

مسعود فیاض‌آذر، کارشناس بازار املاک غیرمسکونی نیز در گفت‌‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به توقف ساخت نیمی از پروژه‌های غیرمسکونی تهران گفت: انتقال ساخت‌وساز غیرمسکونی به محدوده بافت فرسوده به این دلیل اهمیت دارد که از یکسو هزینه قیمت تمام شده هر مترمربع به دلیل پایین بودن نرخ عوارض کاهش می‌یابد و از سوی دیگر مشکل سازندگان در پیش فروش واحدهای تجاری به دلیل افزایش قیمت حل خواهد شد. او ادامه داد: در حال حاضر عوارض ساخت‌وسازهای تجاری در محلات فرسوده شهری بین 2 تا 3 میلیون تومان است که این رقم در محدوده مناطق شمالی شهر مثل مناطق یک تا پنج به متری 30 تا 40 میلیون تومان می‌رسد.

از این رو تخفیف 50 درصدی در نرخ عوارض تجاری می‌تواند کاهش سود سازندگان در این مناطق را جبران کند. واحد آموزش «دنیای اقتصاد» درباره آینده مجتمع‌های تجاری چند منظوره یک دوره آموزش در تاریخ 22 مهرماه برگزار می‌کند که علاقمندان به شرکت در این دوره می‌توانند با تلفن 87762411 تماس بگیرند.