بازگشت طراح «پاک» به وزارت‌مسکن؟

گروه مسکن- فرید قدیری: اسامی زیادی در دست‌کم یک‌ماه اخیر به عنوان گزینه‌های مدنظر رییس‌جمهور منتخب برای پست «وزیر راه‌وشهرسازی» سر زبان‌ها افتاد؛ از محمدباقر قالیباف گرفته تا برخی اعضای جدید شورای‌شهر تهران و حتی یکی دو نفر از نمایندگان مجلس و بالاخره علی نیکزاد اولین وزیر راه‌وشهرسازی.
اما از میان حداقل 8 نفر از این افراد -که مشخصات کامل آنها در شماره یکم تیرماه «دنیای‌اقتصاد» نیز منتشر شد- طبق آنچه اخیرا خبرنگار «دنیای‌اقتصاد» کسب اطلاع کرد، نام یکی از گزینه‌ها تقریبا نهایی شده طوری که دو روز پیش خبر رسید گروهی از کارشناسان و مدیران امور مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی مجموعه گزارش‌هایی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و میزان پیشرفت برنامه‌های دولت فعلی در این بخش را آماده کرده‌اند و منتظرند این هفته به فردی که از او به عنوان محتمل‌ترین گزینه برای وزارت راه‌وشهرسازی نام برده می‌شود، تحویل دهند.
«عباس آخوندی» وزیر مسکن دولت سازندگی در سال‌های 72 تا 76 همان فردی است که گفته‌ می‌شود قرار است دوباره به دولت برگردد، اما این بار در نقش وزیر راه‌وشهرسازی برای مدتی کوتاه تا اگر خواسته مشاوران اقتصادی رییس‌جمهور منتخب درباره تفکیک وزارت مسکن و وزارت راه‌وترابری خیلی زود در مجلس رای بیاورد، «آخوندی» در نهایت وزیر مسکن کابینه یازدهم شود.
هر چند هنوز گمانه‌زنی‌ها درباره «ابقاء» علی نیکزاد در وزارت راه‌وشهرسازی با این هدف که دولت جدید بتواند به همه تعهدات دولت قبلی در خصوص خانه‌دار کردن حداقل نیم‌میلیون خانوار پیش‌خریدار مسکن‌مهر –از کل دو میلیون پیش‌خریداری که بخشی از آنها تاکنون واحدهای مسکونی‌مهر را تحویل گرفته‌اند- جامه عمل بپوشاند، به قوت خود باقی است، اما قطعیت در بیان خبر مربوط به انتخاب عباس‌آخوندی از طرف مطلعان از یک‌سو و هماهنگی بین جریان فکری این گزینه و دولت جدید از سوی دیگر، میزان احتمال مربوط به «ابقاء» را پایین آورده است.
در این صورت چنانچه نام عباس‌آخوندی در لیست نهایی کابینه یازدهم، برای وزارت مسکن نهایی شده باشد، این انتخاب سرمنشاء یکسری تغییر و تحولات اساسی (به اندازه 180 درجه چرخش در سیاست‌های دولتی) در بازار مسکن خواهد بود.
اعتقاد به «وام خرید»
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از سوابق اجرایی عباس‌آخوندی در وزارت مسکن سال‌های میانی دهه70 و همچنین آثار به جا مانده از آن زمان در بازار مسکن حاکی است: آخوندی به دو موضوع در ارتباط با متقاضیان مسکن اعتقاد داشت و با استفاده از یک طرح به دنبال تامین دو ابزار اصلی مورد نیاز خریداران مسکن -شامل وام خرید و قدرت خرید- بود.
آخوندی با تدوین طرح «پاک» در سال72 سیاست تامین مسکن از طریق «پس‌اندازهای مردمی»، «انبوه‌سازی» و «کوچک‌سازی» را آماده اجرا کرد.
مبنای این طرح را ساخت «انبوه» واحدهای مسکونی با متراژ «کوچک‌» از طریق تامین‌مالی توسط «پس‌انداز»های مردمی در بانک‌ها تشکیل می‌دهد.
هر چند امروز آمار رسمی و مرجع درباره اینکه در 4سال دولت دوم سازندگی چه تعداد واحدمسکونی در سطح کشور در قالب طرح «پاک» ساخت شده است، وجود ندارد یا قابل دسترس نیست، اما در طول سال‌های اخیر قدیمی‌های وزارت مسکن، شهرت آخوندی را به طرح «پاک» گره زدند و حتی شخص آخوندی دو سال پیش در نقد طرح مسکن ‌‌مهر، از محاسن طرح پاک برای جایگزین کردن آنها با یکدیگر، گفت. گفته می‌شود در سال‌های 72 تا 76، تحت‌تاثیر تفکر کوچک‌سازی میانگین متراژ ساخت‌وساز‌های مسکونی از 150 مترمربع در هر واحد به 125 مترمربع کاهش پیدا کرد.
آخوندی معتقد است: بدون پس‌انداز‌های مردمی، امکان توسعه بخش مسکن و خرید مسکن وجود ندارد و سهم قیمت مسکن در سبد هزینه‌ خانوارها به قدری بالا است که اگر کاهش پیدا کند، قدرت خرید خانوارها در سایر حوزه‌ها افزایش می‌یابد.
آخوندی همچنین بر «تحریک طرف تقاضا در بازار مسکن هنگام رکود» نیز اعتقاد دارد و برعکس دولتمردان فعلی که سیاست تحریک تقاضا را چاشنی آنی برای جهش قیمت مسکن می‌دانند، براین عقیده است که می‌توان تقاضای غیرموثر در دوره رکود مسکن را با دادن وام، خانه‌دار کرد.
در اواخر دوره‌ای که آخوندی در وزارت مسکن حکمفرمایی می‌کرد، بانک‌ها تا سقف 7 میلیون تومان وام خرید به متقاضیان پرداخت می‌کردند که با توجه به میانگین 15 میلیون تومانی قیمت یک واحد مسکونی 100 متری –مساحت مورد علاقه آن زمان- این امکان برای خریداران وجود داشت که تا 50 درصد قدرت خریدشان را از طریق تسهیلات بانکی شارژ کنند.
با این حال این سوال امروز مطرح است که آیا هم‌اکنون برای شارژ قدرت خرید معمولی‌ترین واحد مسکونی به قیمت متوسط 150 میلیون تومان، امکان پرداخت 75 میلیون تومان وام بانکی یعنی 5/3 برابر سقف فعلی تسهیلات، وجود دارد؟
«نه» به مسکن استیجاری
فردی که محتمل‌ترین گزینه برای تصدی پست وزارت راه‌وشهرسازی از او نام برده می‌شود، در گذشته با طرح را «مسکن‌‌استیجاری» مخالف بود و اجرای این طرح را که در دست‌کم 8سال اخیر، تعلیق شد چندان موثر در بازار نمی‌داند.
در سال‌های وزارت عباس آخوندی، برنامه دولتی ساخت‌وسازهای مسکونی عمدتا از طریق مشارکت با انبوه‌سازان از محل زمین‌های دولتی جلو رفت طوری که سیاست ساخت مشارکتی بین دولت از محل زمین و انبوه‌سازان از محل تامین هزینه ساخت، تاکنون نیز در این وزارتخانه در حال اجراست.
نقد جدی به سیاست «تراکم‌فروشی»
آخوندی به شدت بر نحوه اداره شهر تهران نقد دارد و تامین درآمد از طریق تراکم‌فروشی در شهرداری برای اداره پایتخت را نوعی فروش قوانین و مقررات شهری تلقی می‌کند.
آخوندی که دوره وزارتی او در دهه70 مصادف شد با راه‌اندازی طرح تراکم‌فروشی در تهران، معتقد است: تهران بیش‌از این گنجایش پذیرش جمعیت را ندارد و اگر در سال‌های اخیر توسعه‌فیزیکی پیدا نمی‌کرد، شهرهای جدید اطراف قابلیت داشتند جمعیت متقاضی مسکن را جذب خود کنند.
قیمت مسکن در زمان آخوندی
معمولا مردم و کارشناسان اقتصادی، نتیجه برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری‌های دولت‌ها در بخش مسکن را از طریق میزان تقویت یا افت قدرت خرید تقاضا در بازار مسکن به‌واسطه نرخ رشد قیمت‌ها، مورد سنجش قرار می‌دهند.
در 4 سال وزارت عباس آخوندی، میانگین قیمت مسکن در تهران سالی 38 درصد افزایش پیدا کرد به‌طوری‌‌که رشد 10 درصدی قیمت در سال72 و سپس 13 درصد در سال73، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی را به مرز 60 هزار تومان رساند و سرانجام با رشد 59 درصدی در سال74 و 70 درصدی در سال75، میانگین قیمت به متری 155 هزار تومان رسید. در سال پایانی دولت سازندگی، نرخ رشد قیمت مسکن با فاصله زیادی از نرخ تورم 23درصدی فاصله گرفت که البته صرف‌نظر از این مقایسه، در آن سال‌ها به‌واسطه تسهیلات بانکی پرقدرت، امکان خرید کماکان برای متقاضیان وجود داشت.
رشد سرمایه‌گذاری بخش‌‌خصوصی
بازار ساخت‌وساز مسکن در سال‌های دهه70 برعکس این سال‌‌ها که تحت‌تاثیر ساخت مسکن‌مهر قرار گرفته، کاملا در اختیار بخش‌خصوصی بود؛ طوری که بازخوانی یکی از مصاحبه‌های وزیر مسکن وقت نشان می‌دهد، دولت در آن زمان حضور موثری در بازار انبوه‌سازی نداشت و بازار تعیین‌کننده قیمت بود.
با این حال، ساخت‌‌وساز در 4سال وزارت آخوندی 61 درصد در کل‌کشور افزایش پیدا کرد و 723 هزار واحد مسکونی در کل‌ سا‌‌ل‌های 72 تا 76 ساخته شد.
بازسازی رفتار در بنگاه‌های املاک
آخوندی علاوه بر نقد سیاست‌های مدیریت شهری تهران، نسبت به رفتار مشاوران‌املاک در مقام یک واسطه‌گر در بازار مسکن نیز انتقادهایی را وارد می‌داند.
آخوندی اخیرا در مصاحبه‌ای با «دنیای‌اقتصاد» درباره اینکه مشاوران‌املاک همزمان منافع دو طرف معامله را هدایت می‌کنند و از هر دو طرف دستمزد –پورسانت- دریافت می‌کنند، ایرادهایی را مطرح کرده بود.