مطالبه سرمایه‌گذاران از بافت‌فرسوده

گروه مسکن- بهشاد بهرامی: رشد منفی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی بخش‌خصوصی در بافت‌فرسوده شهر تهران در مقابل افزایش نسبی ساخت‌وساز در سایر مناطق بالادست شهر، حکایت از مهاجرت معکوس سرمایه‌گذاران دارد، طوری که سازنده‌ها شرط برگشت دوباره به نقاط فرسوده و جنوبی شهر تهران را به‌روزرسانی قدرت تسهیلات تشویقی برای نوسازی عنوان می‌کنند.
بسازوبفروش‌ها در تهران طی‌ سال‌های 89 تا90 در مواجهه با تسهیلات تشویقی شهرداری و وام نوسازی پرقدرت که هر دو فقط در مناطق فرسوده و کلنگی تهران ارائه می‌شد، جبهه کاری خود را در جنوب پایتخت متمرکز کردند و به دلیل سود قابل‌توجه ناشی از کاهش قیمت تمام‌شده - به‌رغم پایین بودن قیمت فروش واحدمسکونی در این مناطق- ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده را اقتصادی‌تر از سایر نقاط تشخیص دادند.
اما در حال‌حاضر سقف تسهیلات نوسازی در مقایسه با نرخ تورم دو سال اخیر، چون افزایش پیدا نکرده، قدرت اثرگذاری خود را از دست داده و باعث مهاجرت معکوس سرمایه‌گذاران از بافت‌فرسوده شده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شیب صعودی
ساخت و ساز در بافت فرسوده معکوس شد. بافت فرسوده شهر تهران که در دو سال گذشته به دلیل ارائه تسهیلات تشویقی با اقبال سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای مشارکت در نوسازی واحدهای کلنگی مواجه شده بود به دو دلیل جذابیت خود را برای سازندگان از دست داده است.
عقب ماندن سقف ریالی تسهیلات تشویقی از نرخ تورم و به همان نسبت سود سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی تهران دو دلیلی است که سازندگان بخش خصوصی آنها را به عنوان دلایل کاهش جذابیت ساخت وساز در بافت فرسوده مطرح می‌کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد» در دو سال 90 و 91 ساخت وساز در بافت فرسوده شهر تهران با اقبال عمومی روبه‌رو شد، به گونه ای که تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در بافت‌فرسوده بیش از 40 درصد افزایش داشته است. اعمال تخفیفات 100 درصدی عوارض صدور پروانه، ارائه وام نوسازی از سوی بانک‌های عامل به مبلغ 20 میلیون تومان و تراکم تشویقی اضافه در صورت تجمیع از جمله مهم‌ترین تسهیلات تشویقی بود که در این دو سال نه تنها ساکنان بافت بلکه سرمایه‌گذاران خصوصی خارج از بافت را نیز به نوسازی در بافت فرسوده تشویق کرد. همین عوامل سبب شد تا روند صدور پروانه‌های ساختمانی و تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در داخل بافت فرسوده رشد صعودی به خود بگیرد.
براساس آمار سازمان نوسازی شهرداری تهران که در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است، در سه ماهه ابتدایی سال 1391 در بافت فرسوده شهر تهران 11 هزار و 757 واحد مسکونی ساخته شده است که نسبت به بهار سال گذشته آن (در سه ماهه ابتدایی سال 1390 حدود 8 هزار و 299 واحد مسکونی ساخته شده است) حدود 41 درصد رشد داشته است.
 این در حالی است که ساخت وساز بهاری امسال در بافت فرسوده نه تنها رشدی نداشته است، بلکه روندی نزولی پیدا کرده است. طبق آمار سازمان نوسازی شهرداری تهران 11 هزار و 60 واحد مسکونی در بافت فرسوده پایتخت در سه ماهه ابتدایی سال جاری مجوز ساخت دریافت کرده اند که نسبت به سه ماهه اول سال 91، حدود 6 درصد کاهش داشته است.
جدا از نحوه تسهیلات‌دهی بانک‌ها که در سه سال گذشته به عنوان مانعی بر سر احیا و نوسازی بافت فرسوده مطرح بوده و با این وجود روند ساخت وساز در بافت صعودی بوده است، سازندگان و فعالان بخش ساخت‌وساز دو عامل را به عنوان دلایل کاهش تمایل سازندگان برای سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده عنوان می‌کنند.
فعالان بخش خصوصی معتقدند: ثابت بودن میزان تسهیلات اختصاص داده شده به ساخت وساز در بافت فرسوده بر عکس روند افزایشی نرخ تورم در دوسال گذشته سبب شده است تا وام نوسازی بخش کمتری از هزینه‌های ساخت مسکن را نسبت به دو سال گذشته پوشش دهد و همین امر به کاهش سود سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده منجر شده است. علاوه بر این، ساخت مجموعه‌ای از خانه‌های ارزان قیمت دلیلی دیگر برای کاهش جذابیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده بوده است. چرا که مالکان خانه‌های کلنگی در بافت فرسوده حاضر به پرداخت هزینه برای ساخت مسکن خود نیستند و در مقابل به سمت این خانه‌های ارزان قیمت روی آورده‌اند. اما دلیل دیگر که برای کاهش آمار ساخت وساز در بافت فرسوده از سوی کارشناسان مطرح می‌شود، کاهش حاشیه سود مشارکت در ساخت در بافت فرسوده نسبت به مناطق شمالی شهر است.
 به اعتقاد آنها، رشد قیمت مصالح ساختمانی قیمت تمام شده هزینه‌های ساختمانی را افزایش داده است، این در حالی است که نسبت قیمت فروش آپارتمان در مناطق جنوبی شهر در مقایسه با مناطق شمالی شهر چندان افزایش پیدا نکرده است. به همین خاطر برای سازندگان، صرفه اقتصادی با وجود چنین هزینه‌هایی در این است که ساخت‌وساز در مناطق شمالی شهر انجام دهند نه در بافت فرسوده.
سبقت شمال از جنوب!
محمدمهدی مافی یکی از فعالان بخش ساخت‌وساز با تایید کاهش جذابیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده به «دنیای اقتصاد» درباره علت نزولی شدن آمار ساخت وساز در بافت فرسوده گفت: اگر سازندگان بافت فرسوده را به دو گروه تقسیم کنیم گروه اول خرده مالکانی هستند که در خود بافت دارای ملک هستند. گروه دوم نیز سازندگان یا انبوه سازانی هستند که تمایل به سرمایه‌گذاری در این بخش را دارند.
او ادامه داد: در دوسال 90 و 91 ارائه تسهیلات تشویقی به بافت فرسوده سبب شد تا برای هر دو گروه سازندگان ساختمانی جذابیت ایجاد شود، ولی چون این روند ثابت بود این جذابیت برای سازندگان امسال از بین رفت.
مافی با اشاره به ثابت ماندن روند تسهیلات ارائه شده در دو سال گذشته اظهار کرد: تسهیلات اختصاص داده شده به این بخش ثابت ماند در حالی که نرخ تورم با سرعت رو به رشد بود و همین عامل موجب شد تا میزان تاثیرگذاری وام بافت فرسوده در تامین هزینه‌های ساخت وساز مسکن کاهش پیدا کند.
او افزود: به عنوان مثال اگر وام نوسازی (20 میلیون تومان) در سال 90 و 91 حدود 70 درصد از هزینه‌های ساخت وساز را پوشش می‌داد در سال 92 با توجه به تورم به وجود آمده در بخش مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های ساخت وساز این میزان کاهش پیدا کرد و به زیر 50 درصد رسید.
مافی تصریح کرد: همین عامل سود سرمایه‌گذار را کاهش داد و او را تشویق کرد تا به جای صرف هزینه ساخت در بافت فرسوده با سود پایین به ساخت و ساز در مناطق شمالی شهر که حاشیه سود بیشتری را نصیب سازنده می‌کرد، روی آورد.
این فعال بخش مسکن ساخت یک‌سری مسکن ارزان قیمت با کیفیت پایین را عامل دیگری در کاهش جذابیت ساخت وساز در بافت فرسوده عنوان و اضافه کرد: جدا از انتقاداتی که به طرح مسکن مهر به دلیل اختصاص سرمایه عمومی (زمین) به گروهی خاص و منابع بانکی به بخش خدمات مسکن به جای بخش تولید با بازده بالا وجود دارد، ساخت یک‌سری مسکن ارزان قیمت با کیفیت پایین مزید بر علت شد تا جذابیت نوسازی در بافت فرسوده از بین برود.
او ابراز امیدواری کرد که دولت جدید با اولویت قرار دادن اشتغال انتخاب محل سکونت خانواده‌ها را به خود آنها بسپارد.
مافی کاهش نسبت سودآوری به افزایش هزینه‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده را دلیل دوم پایین آمدن انگیزه سازندگان برای
ساخت وساز در این مناطق دانست و گفت: زمانی که قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا می‌کند قیمت تمام شده ساختمان نیز بالا می‌رود، اما با توجه به منطقه قرار گرفتن ساختمان سود حاصل شده برای سازنده متفاوت است.
او ادامه داد: مصالح گران قیمت منجر به ساخت خانه هایی در بافت فرسوده شد که نسبت سودآوری آن پایین آمد به همین دلیل اگر آمار ساخت وساز منطقه ای را  داشته باشید در مناطق شمالی شهر شاهد افزایش صدور پروانه‌های ساختمانی هستیم.
این سازنده بخش خصوصی تاکید کرد: با همین نگاه مشارکت در ساخت وساز در بافت فرسوده به دلیل کاهش سود، جذابیت خود را نسبت به مناطق شمالی شهر از دست داده است.
کاهش ساخت و ساز منفی نیست!
 با وجود آنکه سازندگان ساختمانی کاهش جذابیت ساخت وساز در بافت فرسوده را عامل نزولی شدن آمار ساخت وساز در این بخش می‌دانند مدیر عامل سازمان نوسازی شهرداری تهران این اتفاق را نشان از به نتیجه رسیدن سیاست‌های نوسازی در بافت فرسوده دانست و عنوان کرد: کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی چون با افزایش مساحت پروانه‌های ساختمانی و رشد تعداد پلاک‌های تجمیع‌شده بوده است نکته مثبتی برای بافت محسوب می‌شود.
علیرضا جعفری مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» با اشاره به کاهش آمار ساخت وساز در بافت فرسوده اظهار کرد: کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در بافت فرسوده زمانی منفی تلقی می‌شد که میزان مساحت پروانه نیز کاهش پیدا کند، اما در زمان کنونی کاهش صدور پروانه‌ها با افزایش میزان مساحت و حجم تجمیع همزمان بوده است که نشان دهنده فرهنگ تجمیع ریزدانه‌ها بوده است، به این معنی که در گذشته به ازای تخریب مثلاً سه پلاک ریزدانه، سه پروانه ساختمانی میان‌متراژ صادر می‌‌شد، اما در بهار امسال با تجمیع سه پلاک توسط سرمایه‌گذاران، یک پروانه بزرگ‌متراژ صادر شده است. بنابراین حجم کار و  فعالیت و سرمایه‌گذاری در نهایت کم نشده است.
او اضافه کرد: علاوه بر این، کاهش تعداد پروانه‌های صادر شده همراه با افزایش کیفیت ساخت و بازگشایی معابر همراه بوده است که منجر به رفع نفوذناپذیری درون بافت شده است.
او به توجیه اقتصادی ساخت‌وساز درون بافت از طریق تولید انبوه اشاره کرد و افزود: در حال حاضر ممکن است ساخت‌وساز در بافت فرسوده به دلیل حاشیه سود پایین اندک باشد، اما زمانی که تولید به شکل انبوه انجام شود موجب کاهش هزینه تمام شده خواهد شد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران تصریح کرد: در حالی که در فرآیند کنونی چون بعضا به صورت موردی سرمایه‌گذاری انجام می‌شود انگیزه کمتری وجود دارد، اما با اجرای طرح جدید سرمایه‌گذاری در بافت این روند به مرور تغییر پیدا خواهد کرد.