کلید غیرتورمی مسکن مهر

دنیای اقتصاد- دولت یازدهم هم‌اکنون در دوراهی «مهار تورم» یا «ادامه مسکن مهر» قرار دارد؛ اما در مقابل این انتخاب سخت، گزینه دیگری تحت‌عنوان «زمین‌های دولتی» وجود دارد که به گفته مدیرعامل یکی از شهرهای جدید تاکنون به دلیل غلبه نگاه «بنگاه‌داری» به این زمین‌ها آن طور که باید این ابزار حاکمیتی برای تنظیم بازار استفاده نشده است. با توجه به امکان تهاتر زمین دولتی با سرمایه‌گذاران بخش خصوصی در شهرهای جدید و همچنین آمادگی صاحبان مسکن مهر به خرید زمین‌های 99 ساله و خلاصی از اسمی که برخلاف تمایل مردم روی زمین‌های مسکن مهر گذاشته شده با فروش این زمین‌ها منابع بزرگ مالی در اختیار دولت قرار می‌گیرد.
در گفت‌‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مدیر‌عامل شهرجدید هشتگرد بررسی شد: نسخه عملیاتی برنامه‌های آخوندی
کلید غیرتورمی مسکن‌مهر
 در دو راهی «تورم یا مسکن‌مهر»، راه سومی وجود دارد بنام «تهاتر زمین با سرمایه‌گذار»
 دولت با زمین‌های‌دولتی بنگاهداری نکند، زمین‌های دولت باید ابزار دست حاکمیت برای تنظیم بازار مسکن باشد
 مردم از اسم 99ساله خوششان نمی‌آید، دولت زمین مسکن‌مهر را واگذار کند تا با پول حاصل از آن، ادامه مسیر برایش میسر شود

 فرید قدیری
مدیرعامل شهر جدید هشتگرد درباره سوالی که وزیر راه‌وشهرسازی از طرح آن در هیات‌دولت خبر داده و اعضای جدید کابینه را برای پاسخ به آن برسر دوراهی قرار داده است، راه‌حل سومی را پیشنهاد می‌کند که اگر به اجرا گذاشته شود هر سه مورد از محورهای کلیدی برنامه وزیر در حوزه مسکن عملیاتی خواهد شد.دولت یازدهم هم‌اکنون در دوراهی «مهار تورم» یا «ادامه مسکن‌مهر» قرار دارد، اما در مقابل این انتخاب سخت، گزینه دیگری تحت عنوان «زمین‌های‌دولتی» وجود دارد که به گفته مدیرعامل هشتگرد تاکنون به دلیل غلبه نگاه «بنگاهداری» به این زمین‌ها، آن‌طور که باید از این ابزار حاکمیتی برای تنظیم بازار استفاده نشده است.
احمد غلامی می‌گوید: قانون اجازه تهاتر زمین‌‌های دولتی را برای سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در شهرهای جدید داده است، همچنین آمادگی صاحبان مسکن‌مهر به خرید زمین‌های 99ساله و خلاصی از اسمی که برخلاف تمایل مردم روی زمین‌های مسکن‌مهر گذاشته شده، شرایط را برای دولت بابت فروش زمین‌های خود و کسب منابع بزرگ مالی از این طریق برای تعریف ظرفیت‌های جدید چه در بخش ادامه مسکن‌مهر و چه در بخش مسکن‌اجاره‌ای فراهم کرده است. بنابراین، برنامه آقای آخوندی در سه حوزه بهبود محیط‌های سکونتی مسکن‌مهر، ساخت مسکن‌اجتماعی و مسکن‌استیجاری به راحتی از طریق ابزار غیرتورمی «زمین» و بدون تکرار شیوه‌ تورمی «خط‌اعتباری» قابل تحقق است.گفت‌وگو با احمد غلامی مدیرعامل شهرجدید هشتگرد را در زیر بخوانید:
اعضای کابینه جدید و بخصوص وزیر جدید راه‌وشهرسازی ضمن پذیرش تعهدات دولت آقای احمدی‌نژاد، خلاصه‌شدن همه هنر دولت در مسکن‌مهر را نوعی انحراف از مسیر اصلی تامین مسکن عنوان می‌کنند. چرا در این سال‌ها بدنه کارشناسی وزارتخانه از سایر برنامه‌ها غفلت کرد؟
بخش عمده‌ای از برنامه‌ریزی‌ها در مسکن‌مهر در زمان آقای سعیدی‌کیا استارت خورد و روی این کار فکر شد و محصول نهایی هم قانون ساماندهی بود که یکی از کارآمدترین و پرمحتواترین قوانین و در واقع پشتوانه بسیار بسیار محکمی برای اقدامات دولت و دولت‌های بعد در حوزه زمین و مسکن و صنعت ساختمان محسوب می‌شود.
بخش کوچکی از این قانون اشاره می‌کند به مسکن‌ 99ساله، اما ظرفیت‌های بسیار خوبی در این قانون وجود دارد که با آن، دست دولت خیلی باز است تا در عرصه‌های مختلف و برای گروه‌های مختلف، برای تامین مسکن برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری کند.
در ادامه هم که مهندس نیکزاد بحث مسکن‌مهر را با جدیت و شبانه‌روزی فعال کردند و جلو آوردند و نتایج آن هم خانه‌دار شدن بیش از یک میلیون خانوار در کشور تاکنون است.
اما در شرایط فعلی، بحث کمی متفاوت است. در دولت نهم و دهم، رویکرد دولت به سمت دهک‌های پایین بود. طبیعی بود که وزارت مسکن و وزارت راه‌وشهرسازی باید در راستای سیاست دولت قدم برمی‌داشت. اگر تخته‌گاز رفتیم در مسکن‌مهر، دلیلش این بود که دولت، شخص رییس‌جمهور و نهاد ریاست‌جمهوری این موضوع را به طور جد از وزارتخانه مطالبه می‌کردند. بنابراین هم پشتوانه‌ فکری و توان برنامه‌ریزی در وزارتخانه وجود داشت و هم پشتوانه قانونی برای اینکه در بخش‌هایی غیر از مسکن‌مهر ورود کنیم، اما وقتی مطالبه دولت و شخص رییس‌جمهور، مسکن‌مهر بود و حتی به‌صورت هفتگی این طرح را دنبال می‌کرد طبیعی بود که همه ما مکلف باشیم در مسکن‌مهر تخته‌گاز برویم، پس ایرادی به بدنه وزارت مسکن نمی‌توان گرفت بابت چرایی تمرکز بر مسکن‌مهر.
در دو سال اول مسکن‌مهر اشتباه عمده این بود که به سمت تعاونی‌ها رفتیم و این هم اصرار دولت بود. باز از نهاد ریاست‌جمهوری این سیاست بیرون آمد و همه امکان کار را سازمان‌های استانی فراهم کردند و در اختیار تعاونی‌ها قرار دادند اما به دلیل ناکارآمد بودن تعاونی‌ها، کار جلو نرفت و فرصت سوزی شد، چون آن زمان، مقطعی بود که می‌شد با قیمت‌های ثابت کار کرد و آن موقع هدفمندی و تورم نبود. در آن مقطع، به تیم آقای سعیدی‌کیا به دلیل ناکارآمد بودن تعاونی‌ها، بیشترین انتقادها وارد شد. در اواخر دولت نهم، نهاد ریاست‌جمهوری سیاست دیگری را خواست جلو ببرد و آن بحث تقسیم زمین به قطعات کوچک و تقسیم هر قطعه بین 3 تا 5 خانوار بود. اما این بحث را خوشبختانه چون مدیران وزارتخانه اعتقادی نداشتند خیلی جلو نبردند؛ یعنی اشتباه تعاونی‌ها جلوی چشمشان بود و چون طرح دوم را مقیاس کوچکی از تعاونی‌ها می‌دانستند، انجام ندادند. به هرحال با همه این اتفاقات بی‌انصافی و بی‌اخلاقی است اگر بخواهیم زحمات آقای سعیدی‌کیا و آقای نیکزاد را قدر ندانیم و از آنها به نیکی یاد نکنیم.
نیکزاد بعد‌ از تجربه ناموفق در زمان دولت نهم، چه برخوردی با مسکن‌مهر کرد؟
آقای مهندس نیکزاد که حضور پیدا کرد، اعتقاد به حضور بخش خصوصی و انبوه‌سازان در اولویت قرار گرفت.
اگر به قراردادهایی که بین دولت و پیمانکاران بسته شده است نگاه شود، ساختار کار در مسکن‌مهر یک نوع کار مشارکتی و سرمایه‌گذاری تعریف شده است، اما به دلایلی انبوه‌سازان سرمایه نیاوردند و معادل پولی که گرفتند کار کردند.
کجای این قراردادها، شکل سرمایه‌گذاری برای انبوه‌سازان تعریف کرده است؟ دولت در این قراردادها متعهد شده پول بدهد، زمین هم بدهد و دست آخر، واحدها را از انبوه‌‌سازان خریداری کند. این مدل یعنی مشارکت؟
نه. یکی از بحث‌ها این بود که تا مرحله فونداسیون باید انبوه‌ساز با سرمایه خودش اجرا می‌کرد و پیش‌پرداخت در این طرح تعریف نشده بود، اما در عمل سرمایه‌گذاری شکل نگرفت و پیمانکار شدند.
شاید اگر سرمایه‌گذار وارد مسکن‌مهر می‌شد، شکل کار متفاوت می‌شد و تهدید‌های اقتصادی پیش‌روی پروژه همچون تورم، رشد هزینه‌های مصالح‌ساختمانی و... را خود انبوه‌سازان پیش‌بینی می‌کردند و برنامه‌ریزی جدی‌تر و قوی‌تر را انجام می‌دادند.
اما چون خیالشان راحت بود که دولت پشت کار است، این اتفاقات نیفتاد.
البته در چند مرحله افزایش تورم هم داشتیم، اما اگر اوضاع اقتصادی در دو سه سال اخیر ثبات داشت، کل پروژه با همان متری 300 هزار تومان و با بهترین کیفیت جمع می‌شد.
شما به سوالی که درباره قراردادهای ساخت مسکن‌مهر و برداشتی که از متن قرارداد بابت پیمانکاری یا سرمایه‌گذاری می‌شود، کامل جواب ندادید. این قراردادها که وزارت مسکن وقت آن را طراحی کرد، چه ایرادی دارد که سازنده به عنوان طرف قرارداد با دولت، استنباط پیمانکاری از آن دارد، اما خود دولت معتقد است طرف قرارداد باید سرمایه‌گذار و شریک دولت تلقی شود؟
ببینید، تجربه‌ای که در مسکن‌مهر به دست آمد باید مبنای دولت یازدهم قرار بگیرد. من این‌طور جواب شما را می‌دهم که اگر دولت دوباره بخواهد مسکن‌مهر جدید بسازد یا هر طرح دیگری بخواهد از طریق بخش خصوصی برای ساخت و تامین مسکن به اجرا دربیاورد باید حتما در ارزش‌افزوده ناشی از طرح، بخش‌خصوصی را شریک بداند. این یک اصل است و باید دولت آن را بپذیرد. الان در مسکن‌مهر 100 درصد ارزش‌افزوده واحدها به مردم تعلق پیدا کرده است. این، کار بدی نیست اما یک بخشی از آن اگر گیر بخش‌خصوصی می‌آمد، انگیزه سازنده‌ها بیشتر از این بود و نیازی هم به افزایش قیمت نبود.
طرح مسکن‌مهر هم زمین‌های دولت را با ارزش کرد و دارایی دولت را بالا برد و هم محصول نهایی یعنی همین ملکی که ساخته شد را ترقی داد. این واحدها در برخی مناطق کشور 100 درصد برای مالک ارزش‌افزوده ایجاد کرده است.
اگر همین الان هم اصرار بر اصلاح مسکن‌مهر داریم و به دنبال ایجاد ظرفیت‌های جدید در بخش مسکن هستیم حتما باید نقش بخش‌خصوصی از «مقاطعه‌کار» به «شریک» ارتقا پیدا کند و این هم مستلزم این است که دولت بپذیرد در ارزش‌افزوده پروژه‌ها، بخش‌خصوصی باید سهم ببرد؛ هم از محل ارزش‌افزوده زمین و هم از محل ارزش‌افزوده املاک ساخته شده.
دولت با چه ابزاری می‌تواند انبوه‌ساز یا سازنده را شریک کند؟
برای این اقدام، باید نوع نگاهی که در زیرمجموعه‌های وزارت راه‌وشهرسازی همچون سازمان ملی یا شرکت عمران شهر‌های جدید به مقوله «زمین» وجود دارد و در واقع نگاه بنگاه‌داری به زمین حاکم است، عوض شود. معنی حرف من این نیست که چوب حراج به دارایی دولت بزنیم بلکه منظور این است که قبول کنیم کسی که روی زمین کار می‌کند هم سهمی دارد.
بار سنگین دولت با این نگاه «منسوخ» برداشته نمی‌شود.
در حال حاضر زمین‌‌های زیادی در شهرهای جدید در اثر سیاست مسکن‌مهر آباد شد. چرا این زمین‌ها نیاید در چرخه تکمیل همین پروژه‌ها قرار بگیرد؟
آیا اگر نگاه بنگاهداری به زمین‌های دولتی در تهران نبود امکان ساخت مسکن‌مهر در دل پایتخت وجود داشت؟
به دلیل شرایط خاصی که در مسکن‌مهر تعریف شد و سیاست صفرکردن قیمت زمین، نمی‌شد زمین گران‌قیمت داخل کلان‌شهرها را به مسکن‌مهر تبدیل کرد و بنابراین این تفکر شکل گرفت که در کلان‌شهرها نباید مسکن‌مهر ساخته شود.
البته یک پشتوانه دیگری هم چاشنی شد و آن تکمیل ظرفیت‌پذیری جمعیتی کلان‌شهرهایی همچون تهران بود.
یعنی منظور شما این است که دولت می‌توانست در تهران برای مسکن‌مهر زمین اختصاص دهد، اما بهانه‌گیری کرد؟
نه منظورم این نیست. ببینید در تهران زمین‌هایی متعلق به دولت وجود دارد. همانگونه که ما منتقدیم به سیاست‌های سازمان ملی زمین و شرکت شهرهای جدید بابت نگاه بنگاهداری به مقوله زمین، همین انتقاد نیز به دستگاه‌‌های دولتی مالک زمین‌های بزرگ در تهران وارد است. این دستگاه‌ها کارشان زمین‌داری نیست. من در استان‌هایی که رییس سازمان مسکن بودم با دستگاه‌های مالک زمین جلسه گذاشتیم، زمین‌ها را تملک کردیم و در آنها مسکن‌مهر ساختیم. در خیلی از استان‌های دیگر هم این اتفاق افتاد، اما در کلان‌شهر تهران مقاومت شد.
من در اینکه در داخل تهران نباید مسکن‌مهر ساخته می‌شد بحثی ندارم، اما از پتانسیل این زمین‌ها باید استفاده کنیم.
مسکن گروه‌های متوسط باید در برنامه‌های آتی دولت دیده شود و اراضی مورد نیاز آن هم همین زمین‌ها هستند و در واقع موجود است و نباید فراموش کنیم که مسکن گروه‌های متوسط در تهران را اگر رها کردیم، آسیب ناشی از آن همچون فنر به افزایش قیمت مسکن در سایر شهرها اصابت می‌کند.
در تهران، بحث ساخت و تامین مسکن ملکی باید در اولویت دولت باشد یا مسکن‌اجاره‌ای؟
وقتی برای گروه‌های متوسط برنامه مجزا دیده نشد، متقاضیان این گروه پشت در بازار اجاره صف کشیدند و اجاره‌بها بالا رفت و با کششی که بین اجاره‌بها و قیمت مسکن وجود دارد، قیمت هم روند افزایشی به خود گرفت.
مخلص کلام اینکه مرکز بحران بازار مسکن، شهر تهران است. کنترل تهران هم در گام اول باید از بازار اجاره شروع شود. بازار اجاره دستوری نیست و باید با تولید مختص اجاره با دخالت دولت کنترل شود.
در برنامه‌هایی که وزیر راه‌وشهرسازی در بدو ورود به وزارتخانه تدوین و اعلام کرد، بحث بهبود محیط‌های سکونت مجموعه‌های مسکن‌مهر دیده شده است که قطعا مخاطب این قسمت از برنامه‌، شهرهای جدید اطراف تهران هستند!  به نظر شما دولت یازدهم چگونه می‌تواند درجه کیفیت زندگی در پرند، پردیس و هشتگرد را ارتقا دهد؟
اولا بزرگ‌ترین نقطه قوت برنامه‌های آخوندی، پشتوانه محکم قانونی آنها است. این برنامه‌ها خیلی نیاز به تصویب در مجلس یا دولت و گرفتن مجوزهای قانونی ندارد.
دوما در مقطع کنونی حضور بخش‌خصوصی در شهرهای جدید می‌تواند سرنوشت‌ساز باشد. مسکن‌مهرهای ساخته‌شده در شهرهای جدید که عملا شخصیت این شهرها را شکل داده می‌تواند تضمین محکمی برای سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی باشد. سرمایه‌گذاران الان می‌دانند این شهر‌ها در مقایسه با 5 سال پیش، مسکونی شده‌اند و حجم عظیمی از سرمایه‌گذاری را دولت پیش از ورود بخش خصوصی در این شهرها انجام داده است. پس زمینه ورود سرمایه‌گذار فراهم است، اما ابزارها هنوز فراهم نیست.
از طرفی، ساختار مدیریتی شهرهای جدید خصوصا اختیارات آنها هیچ تناسبی با ماموریت‌ها ندارد.
ما در شهر جدید هشتگرد بیش از 4 هزار هکتار را مالک هستیم. اگر به طور متوسط متری 100 هزار تومان قیمت این زمین‌ها باشد، عدد بسیار بزرگی معادل حداقل 4 هزار میلیارد تومان سرمایه دولت در این شهر است. حداقل بیش از 3 هزار میلیارد تومان نیز پروژه عمرانی شامل مسکن‌مهر و مترو در شهر جدید هشتگرد در حال اجرا است. اما در مقابل این حجم سرمایه‌گذاری دولتی،  اجازه «تهاتر» در بودجه امسال ما در حد 3 میلیارد تومان است. شهرهای جدید معمولا برای جذب سرمایه‌گذار، از طریق تهاتر زمین به عنوان یکی از ابزارهای تامین مالی اقدام می‌کنند به این معنی که زمین یا در قالب مشارکت با بخش‌خصوصی یا در قالب تهاتر بابت هزینه ساخت، به سرمایه‌گذار واگذار می‌شود تا خدمات روبنایی و رفاهی در شهر شکل بگیرد.
با سه میلیارد تومان اجازه تهاتر، دو مدرسه بیشتر نمی‌شود ساخت در حالی که 100 مدرسه باید در هشتگرد ساخته شود. پس اینکه آقای آخوندی می‌گویند برای حضور بخش خصوصی خیلی از مجوزها را باید جمع کنیم، ابتدا باید از شهرهای جدید شروع شود و مجوزهای درون دولتی را حذف کنند. به هرحال مدیران شهرهای جدید باید آنقدر توانمند باشند که بتوانند با آزادی عمل بیشتری شهرشان را اداره کنند اگر هم توانمند نیستند، باید جابه‌جا شوند و از مدیر جدید کار بخواهیم. این حجم سرمایه‌گذاری در شهرهای جدید با اساسنامه موجود، اختیارات موجود و ساختار مدیریتی موجود هیچ تناسبی ندارد. شهرهای جدید در استان‌ها بسیار غریبه و مظلوم هستند. مسوولان استان کمترین توجه را به شهرهای جدید دارند. این هم برمی‌گردد به تقسیمات کشوری و اینکه مدیر شهر جدید در هیچ کدام از شوراهای تصمیم‌گیرنده استانی عضو نیست حتی در کمیسیون ماده5 که قرار است درباره شهرشان تصمیم گرفته شود، عضو نیستند. شهر جدید هشتگرد در استان البرز به چشم خوابگاه تهران به آن نگاه می‌شود و مسوولان استان البرز معتقدند مطالبات هشتگرد باید از استان تهران پیگیری شود!
مترو هشتگرد بزرگ‌ترین پروژه عمرانی استان البرز، با اعتباری بیش از 400 میلیارد تومان محسوب می‌شود در حالی‌که سرجمع همه پروژه‌‌های استانی البرز در سال نزدیک به 150 تا 200 میلیارد تومان است، اما همین پروژه مترو هشتگرد هر روز با یک سنگ‌اندازی مواجه می‌شود.
در 8 سال گذشته اجرای مترو هشتگرد از تهران هدایت می‌شد، ولی یک‌سال و نیم گذشته تفویض کردند به شرکت شهر جدید هشتگرد؛ در این مدت حداقل سه برابر 8 سال قبل کار شد. بزرگ‌ترین معضل ما معارضین بود که قریب 100 درصد آن حل شد.
آقای آخوندی اعلام کرده که دولت برای متوقف‌کردن یا ادامه دادن طرح مسکن‌مهر در دوراهی «مهار» و «تامین مسکن» روبه‌رو است. به نظر شما چطور می‌شود مسکن‌مهر را ادامه داد بدون آنکه فشار آن به دوش بانک‌مرکزی و در نهایت رشد پایه‌پولی منتقل شود؟
دولت باید خیلی سریع تکلیف مالکیت زمین‌های 99 ساله را روشن کند و به نظر می‌رسد نیازی به دادن لایحه به مجلس نبود.
ما در مسکن‌مهر ویلایی که پارسال در هشتگرد اجرا کردیم یک موضوع مدنظرمان بود، اینکه زمین را 99ساله در نظر نگرفتیم و استقبال شدیدی هم داشتیم چون به نیاز مردم توجه کردیم. مردم می‌خواهند اسم 99ساله از روی این زمین‌ها برداشته شود.
مردم چون دیدند زمین، ملکی است حتی حاضر شدند پول بیشتری بدهند. دولت اگر مالکیت زمین‌های 99ساله را به مردم واگذار کند، انرژی زیادی از محل این اتفاق، برای دولت آزاد می‌شود. درباره قیمت واگذاری هم باید دولت انصاف را رعایت کند. یک جاهایی دولت سرمایه‌گذاری کرده مثل خدمات زیربنایی و یک بخشی از ارزش‌افزوده زمین هم برای آماده‌سازی زمین و ساخت این ساختمان‌ها است که عمدتا مردم پول آن را دادند. بنابراین باید درصدی از قیمت روز زمین محاسبه شود.
اما نکته مهم این است که در قانون ساماندهی، همه جور مجوز برای تخفیف و تقسیط بهای زمین دیده شده است. به هرحال دولت برای تامین مالی جهت اجرای پروژه‌های روبنایی و بهبود محیط‌های مسکونی مسکن‌مهر و همچنین ایجاد ظرفیت جدید می‌تواند با تعیین تکلیف سریع بحث واگذاری مالکیت زمین‌های 99ساله، از انرژی نهفته در این زمین‌ها استفاده کند، ضمن اینکه معتقدم نیازی به لایحه نیست و قانون ساماندهی این اجازه را به دولت داده است.

 اختیار مدیران شهرهای جدید متناسب با ماموریت‌هایشان نیست
 دولت در همه طرح‌های ساخت‌ مسکن باید بخش‌خصوصی را شریک بداند وگرنه اتفاقی که در مسکن‌مهر افتاد تکرار می‌شود
 تنوع در تولید مسکن فقط با حضور بخش خصوصی ممکن است، بخش خصوصی بهتر از دولت قواعد بازار را می‌شناسد