مطالعه ضربتی «مسکن‌مهر» در چهار حوزه

گروه مسکن- فرید قدیری: وزیر راه‌وشهرسازی هفته پیش با اظهارنظری تازه در خصوص طرحی که طراح آن را دولت پیشین؛ اما مخاطبانش را جمعیت روبه‌افزایش در دهک‌های کم‌درآمد و البته میان‌درآمد جامعه تشکیل داده‌اند، نشان داد دولت یازدهم فعلا بنای مشخصی برای ساخت سری جدید مسکن‌مهر تعیین نکرده و تصمیم قطعی، بعد از روشن‌شدن ابهامات موجود اتخاذ خواهد شد.
عباس آخوندی فارغ از نگاه انتقادی سابقه‌دار به اصل طرح مسکن‌مهر، معتقد است: «درجه رضایت صاحبان و ساکنان واحدهای مسکونی‌مهر»، «میزان تورم‌زایی‌طرح» و «میزان اثرگذاری آن بر قیمت زمین‌ومسکن»، مجموعه سه پرسش پیش‌روی این دولت است که متناسب با پاسخ‌های دریافتی، سرنوشت طرح در 4سال آینده رقم می‌خورد.
هر چند پاسخ این پرسش‌ها ممکن است پیش‌از پرداختن به آنها، از طرف برخی دولتمردان کاملا معلوم باشد و جواب‌ها درست عکس مطالبی باشد که در روزهای اخیر از طرف برخی خانوارهای کم‌درآمد جامانده از واگذاری‌های مسکن‌مهر، عنوان شده است، اما «دنیای‌اقتصاد» برای بررسی موضع بی‌طرفانه در خصوص ابهامات و احیانا اشکالات یا نقاط قوت طرح مسکن‌مهر، با رییس دانشکده هنر و معماری دانشگاه آزاد واحد علوم‌وتحقیقات گفت‌وگو کرده است. دکتر حمید ماجدی، متخصص رشته معماری و دارای دکترای شهرسازی از دانشگاه لندن، درباره چالشی که طرح مسکن‌مهر برای دولت یازدهم به‌وجود آورده است، می‌گوید: در گام اول باید بین «واحدهای درحال‌ساخت یا تکمیل و واگذارشده» با «واحدهایی که هنوز ساخته‌نشده» تفکیک صورت بگیرد و دولت برای هر کدام از این دو، سیاست‌های جداگانه با اولویت‌های متفاوت تعریف کند و در گام دوم از آنجا که تیراژ تقاضا درصورت متوقف کردن مسکن‌مهر، از بین نخواهد رفت، بهترین مدل تامین‌مسکن باید شناسایی و به اجرا گذاشته شود.
تدبیر برای وضع موجود
دکتر ماجدی درباره جزئیات گام اول تصریح کرد: در طرح مسکن‌مهر صحبت از حدود 2 میلیون واحدمسکونی می‌شود. این واحدها هم‌اکنون به دو بخش تقسیم شده‌اند، بخش اول واحدهایی هستند که اقدامات اجرایی آنها آغاز شده و درحال‌حاضر یا به اتمام و بهره‌برداری رسیده‌اند یا در دست احداث قرار دارند و بخش دوم نیز آنهایی که هنوز کار ساختشان شروع نشده است.
استاد دروس دکترا در رشته‌های شهرسازی و معماری افزود: برای بخش اول از آنجا که سرمایه‌های ملی،  هزینه شده، این واحدها باید تکمیل شوند؛ اما در خلال‌کار، دولت باید مشکلات این آپارتمان‌ها در بخش‌های اقتصادی، اجتماعی، فیزیکی و کالبدی و در نهایت زیست‌محیطی را از طریق مطالعه سریع تک‌تک پروژه‌های مسکن‌مهر شناسایی و آسیب‌شناسی کند. دکتر ماجدی درباره دسته‌بندی مشکلات پروژه‌های فعلی مسکن‌مهر گفت: اشتغال ساکنان واحدها و میزان فاصله بین محل سکونت و محل شغل، مسائل اجتماعی همچون روابط‌اجتماعی ساکنان با یکدیگر یا بحث‌های جرم‌خیزی، مسائل کالبدی مثل چسبندگی و تراکم بلوک‌های ساخته‌شده در مجاورت همدیگر، کمبود فضاهای جمعی و محوطه‌سازی و فضاهای خصوصی و مشاعات ساختمان‌ها، مشکلات زیست‌محیطی از جمله کمبود فضای‌سبز یا لطمات احتمالی به محیط‌زیست و در نهایت چالش مربوط به خدمات‌شهری همچون نیاز پروژه‌ها به مدرسه، مراکز درمانی، مراکز خرید و فرهنگی، مجموعه پارامترهایی هستند که باید برای تک‌تک پروژه‌های مسکن‌مهر مورد مطالعه ضربتی قرار گیرند. رییس دانشکده هنرومعماری دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقیقات تصریح کرد: عین همین آسیب‌شناسی باید همزمان برای پروژه‌های نیمه‌تمام و درحال‌ساخت نیز انجام شود تا معضلات کسانی که در آینده نزدیک در واحدها ساکن می‌شود، لااقل از ساکنان فعلی کمتر باشد.
گام دوم؛ شروع‌نشده‌های مسکن‌مهر
ماجدی – مدیرکل دفتر طرح‌ریزی‌های شهری در طول دهه70 در وزارت مسکن که سابقه کوتاهی هم در شهرداری‌تهران در سمت معاون شهرسازی‌ومعماری شهرداری داشته است- درباره بخش دوم طرح مسکن‌مهر افزود: بخش دوم را واحدهایی شکل داده‌اند که دو حالت دارند، حالت اول پروژه‌هایی که هنوز شروع نشده‌اند، اما دولت قبل برای آنها تعهداتی را در قالب ثبت‌نام اولیه یا عقد قرارداد پیش‌فروش یا دریافت بیعانه به مردم داده است و حالت دوم نیز واحدهایی که نه کار احداث آنها شروع شده و نه اینکه متقاضی برای آنها مشخص شده است. دولت پروژه‌های مشمول حالت دوم را باید قطعا و بدون هیچ ملاحظه‌ای متوقف کند.
زمین به جای مسکن‌مهر
این استاد شهرساز تاکید کرد: برای آن دسته از پروژه‌های مسکن‌مهر که مشمول حالت اول از بخش دوم هستند؛ یعنی ساخت آنها شروع نشده، اما به گروه‌های متقاضی تعهد ساخت داده شده است، بهتر است برای تحقق بهینه تعهدات دولت، طرح دیگری به جای ساخت مسکن‌مهر استفاده شود. برای طرح جایگزین در این مقطع، سیاست استفاده از زمین‌‌های دولتی به صورتی غیر از شکل سال‌های اخیر پیشنهاد می‌شود. اگر دولت زمین آماده‌ساخت در اختیار دارد، شیوه صحیح به‌کارگیری این زمین‌ها برای تامین مسکن دهک‌های حمایتی، استفاده از قانون زمین‌شهری است.
دکتر ماجدی افزود: دیدگاه مبتنی بر قانون زمین‌شهری در اوایل انقلاب این بود که دولت از طریق واگذاری زمین کمک کند اقشار ضعیف جامعه خانه‌دار شوند. وی در پاسخ به پرسش «دنیای‌اقتصاد» درباره «میزان موفقیت طرح تفکیک زمین‌های شهری و واگذاری آن به افراد در اوایل انقلاب و همچنین انتقادی که در سال‌های اخیر به این سیاست به‌خاطر اثر تورمی آن بر قیمت زمین وارد شده است»، گفت: در دهه اول انقلاب، با اجرای این سیاست، عده زیادی از مردم خانه‌دار شدند. طبق یک آمار رسمی، 33درصد از ساختمان‌های جدید در آن دهه، روی زمین‌هایی ساخته شد که دولت آنها را به مردم واگذار کرده بود. از منظر تاثیرگذاری بر قیمت ملک نیز، در آن زمان شاهد افزایش غیرعادی و جهش‌گونه قیمت زمین و مسکن نبودیم.
واگذاری مدیریت ‌زمین به شهرداری‌ها
رییس دانشکده هنر و معماری دانشگاه آزاد واحد علوم‌وتحقیقات برای اجرای سیاست استفاده از قانون زمین‌شهری در قالب واگذاری زمین‌های دولتی، به دولت یازدهم پیشنهاد کرد مدیریت بازار زمین‌های دولتی را به گونه‌ای در دست بگیرد که مسائلی همچون سفته‌بازی و بورس‌بازی در خرید دست‌دوم این زمین‌ها شکل نگیرد. دکتر ماجدی برای جلوگیری از سفته‌بازی زمین، بهترین شکل مدیریت واگذاری زمین‌های دولتی را واگذاری به صورت اجاره بلندمدت عنوان کرد و افزود: دولت می‌تواند مالکیت قطعی زمین‌ها را منتقل نکند. دولت مرکزی همچنین نباید مداخله‌ای در مدیریت زمین داشته باشد؛ بلکه این مسوولیت را به دولت‌های محلی همچون شهرداری یا شوراهای شهر منتقل کند.
نتایج یک تحقیق از اولین‌افتتاح مسکن‌مهر
استاد رشته‌ شهرسازی در مقطع دکتری در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید بر توجه دولت به چالش‌های نهفته در پروژه‌های مسکونی‌شده مسکن‌مهر تصریح کرد: دانشجویان دکتری شهرسازی در هر نیم‌سال، برای انجام تحقیقاتشان، تعدادی از پروژه‌های مسکن‌مهر در نقاط مختلف کشور را انتخاب می‌کنند و آنها را از منظرهای مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و زیست‌محیطی بررسی می‌کنند. در یکی از این تحقیقات که حدود دو سال پیش روی اولین پروژه افتتاح شده - در یکی از نقاط اطراف تهران- صورت گرفت مشاهده شد از 1002 واحد، 400 واحد دارای سکنه شده که 200 واحد از آن به سکونت صاحبان واحدها و 200 واحد دیگر به اجاره غیر درآمده بود؛ اما بقیه واحدها در آن مقطع زمانی خالی از سکنه بود.
در آن تحقیق درباره علت خالی بودن واحدها و همچنین اجاره آنی آنها تجزیه و تحلیل‌هایی انجام شد بابت اینکه صاحبان این واحدها به‌خاطر دوری مسافت با محل شغل‌‌شان حاضر به سکونت نیستند یا اینکه ترجیح می‌دهند از مسکن‌مهر به عنوان محلی برای تامین اجاره‌بهای سکونت در شهر اصلی (تهران) بهره ببرند یا مسائل دیگری در این موضوع دخیل بوده است. ماجدی همچنین تصریح کرد: نتایج این تحقیقات به‌زودی منتشر خواهد شد.

 حمید ماجدی دکترای شهرسازی از دانشگاه لندن درگفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»:
دولت باید مشکلات این آپارتمان‌ها در بخش‌های اقتصادی، اجتماعی، فیزیکی و کالبدی و در نهایت زیست‌محیطی را از طریق مطالعه سریع تک‌تک پروژه‌های مسکن‌مهر شناسایی و آسیب‌شناسی کند. عین همین آسیب‌شناسی باید برای پروژه‌های درحال‌ساخت نیز انجام شود تا معضلات کسانی که در آینده نزدیک در واحدها ساکن می‌شوند، لااقل از ساکنان فعلی کمتر باشد