الزامات عملکرد موفق دولت در بخش مسکن

علی اکبر قلی زاده *
وزارت راه و شهرسازی اولویت اول دولت در بخش مسکن را راه‌اندازی بازار رهن – پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن- و همچنین بازار رهن‌ثانویه اعلام کرده است، به طوری که دولت با اجرای این برنامه از خانوارهای کم‌درآمد و زوج‌های جوانی که برای اولین‌بار اقدام به خرید مسکن‌ می‌کنند، حمایت یارانه‌ای در قالب پوشش بخشی از نرخ سود تسهیلات، به عمل خواهد آورد.
تردیدی نیست بخش مسکن یکی از کلیدی‌ترین بخش‌های اقتصادی کشور بوده و یکی از دلمشغولی‌های عمده سیاست‌گذاران و به خصوص دولت است و انتظار می‌رفت یکی از اولویت‌های مهم برنامه‌های دولت جدید، در قلمرو بخش مسکن باشد. طبیعتا توسعه نظام تامین مالی مسکن به ویژه جهت پوشش جوانان و اقشار کم درآمد و اقشار خاص، یکی از اولویت‌های اصلی دولت جدید خواهد بود. اما قبل از هر چیزی باید تاکید کرد، تدوین و اجرای برنامه توسعه نظام تامین مالی در بسته جامع و کامل سیاست‌های یکپارچه و سازگار، کلید حل مشکلات بخش مسکن است و در غیر این صورت اجرای این سیاست بدون توجه به اثرات متقابل و گسترده آن نه تنها نتایج مورد انتظار را تحقق نمی‌بخشد، بلکه می‌تواند آثار بسیار مخربی به دنبال داشته باشد.
اگر این بحث را بپذیریم که: در اقتصادی که سرمایه‌گذاری در بازار ارز و تخریب ساختمان‌های با عمر کمتر از 10 سال و ساخت آپارتمان‌های جدید، بهترین و پربازده‌ترین گزینه سرمایه‌گذاری باشد، در این صورت نمی‌توان چندان امیدی به توسعه صنعتی و بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان داشت، اکنون سوال آن است که: آیا در تدوین سیاست‌ها و اولویت‌های بخش مسکن به حل این مشکل کلیدی اقتصاد ملی فکر شده است؟
باید تاکید کرد وجه اشتراک تمامی برنامه‌ها و قوانین و مقررات اجرا شده در بازار مسکن آن است که: در زمینه کنترل اجاره و قیمت مسکن موفقیتی حاصل نشده است که خود دو پیامد مهم داشته است: نخست تشدید تورم (با توجه به اینکه یکی از مولفه‌های موثر بر تورم، اجاره مسکن است که با قیمت ارتباط قوی و مستقیم دارد) و بی‌ثباتی بازار مسکن. دیگری اثرگذاری منفی بر رشد فعالیت‌های مولد و اشتغالزا ( اشتغال پایدار). باید تاکید کرد مسکن سهم عمده‌ای در هزینه خانوار و شاخص قیمت مصرف‌کننده دارد، بنابراین رشد اجاره اثر تعیین‌کننده‌ای بر تورم خواهد داشت. دولت به منظور کنترل تورم علاوه بر سیاست‌های مهار نقدینگی باید در کنترل اجاره عملکرد قابل قبولی داشته باشد.
دولت قبل به منظور کنترل شوک بازار مسکن، سیاست محدودیت شدید اعطای اعتبارات خرید را به مرحله اجرا گذاشته است. اکنون سوال آن است که: آیا این سیاست اهداف دولت را در زمینه کنترل قیمت مسکن محقق کرد؟ اثرات محدود ساختن وام مسکن بر گروه‌های اجتماعی به خصوص اقشار میان درآمد و کم درآمد چه بوده است؟ آیا تجارب موفق جهانی در زمینه موفقیت آمیز بودن کنترل قیمت مسکن از روش محدود ساختن وام مسکن وجود دارد؟ به طور کلی تایید یا رد این فرضیه مستلزم بررسی‌های علمی است.
بازار رهن ثانویه اگرچه ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است، اما قبل از  هر چیز به چند نکته مهم باید توجه داشت:
1- ضرورت تشکیل بازار رهن اولیه؛ در ایران بازار رهن اولیه وجود ندارد و آنچه به عنوان نظام تامین مالی مسکن فعال است، شکلی از نظام قرارداد پس‌انداز مسکن است. بنابراین بهتر است در ابتدا تشکیل و تکمیل بازار رهن اولیه در دستور کار دولت قرار گیرد.
2- الزامات شکل‌گیری بازار رهن ثانویه؛ تشکیل بازار رهن ثانویه مستلزم شرایط ذیل است؛
- حمایت‌های مالی و بودجه‌ای دولت به منظور پرداخت یارانه سود (از آنجاکه یارانه مابه التفاوت سود با توجه به تورم موجود بالا است و در شرایطی که دولت در تامین مابه‌التفاوت سود وام مسکن مهر با مشکل مواجه است، تامین مالی طرح مذکور از بودجه دولت اگر امری امکان ناپذیر نباشد، بسیار دشوار است.)
- تثبیت شرایط اقتصادی به ویژه بازار مسکن  
- موافقت و آمادگی بانک‌های فعال یا بازار رهن اولیه (در صورت وجود) با واگذاری و فروش اسناد رهنی
- توسعه نظام نهادی و سازمانی.
3- تعیین گروه‌های هدف و اجرای برنامه‌های مناسب: تجارب نشان می‌دهد دخالت دولت در بازار رهن ثانویه به منظور توسعه و گسترش فعالیت‌های بازاری بخش مسکن عملکرد موفقی دارد و برای رفع موارد شکست نظام تامین مالی مسکن یا تکمیل آن، توصیه نشده است. در این زمینه توسعه بانک مسکن و صندوق‌های مسکن گروه‌های خاص می‌تواند گزینه بهتری باشد.
4- ضرورت کنترل اثرات بر قیمت و اجاره‌بها؛ هر برنامه گسترده توسعه نظام تامین مالی مسکن، به ویژه تامین مالی پرهزینه، بر قیمت و اجاره‌بهای مسکن اثرات قابل توجهی خواهد داشت. از این رو اجرای سیاست‌های مکمل پولی و به ویژه سیاست‌های مالی به منظور کنترل اثرات افزایش تقاضا، علی‌الخصوص تقاضای سوداگری، شرط لازم و اجتناب ناپذیر خواهد بود؛ زیرا در غیر این صورت بروز شوک قیمت موجب خنثی سازی اثر وام بر قدرت خرید خانوارها می‌شود.
5- اهمیت توجه به اثرات توزیع درآمدی: خوشبختانه سال‌های اخیر توسعه نظام تامین مالی مکمل بازار و پوشش‌دهنده گروه‌های خاص و کم درآمد در اولویت بوده است؛ اما در عین حال ایرادی که بر آن وارد است، عدم توجه به ریسک و عدم پوشش کامل آن در سطح گروه‌های هدف و تمامی خانوارهای واجد شرایط است. باید تاکید کرد برنامه‌های تامین مالی مسکن می‌تواند اثرات کلیدی در بهبود یا گسترش شکاف طبقاتی داشته باشد. بنابراین عدم توجه به اثرات درآمدی برنامه‌های بخش مسکن ممکن است تمامی تلاش‌های دولت را در امر بهبود توزیع درآمد خنثی سازد.