پیـش فروش، یک مـعادله چند مجهـوله

 ماهنامه ساختمان و پلیمر: اما از آنجایی که در ابتدای کار، هزینه هنگفتی برای خرید زمین و عوارض شهرداری می پردازد، ذخیره مالی خود را از دست می دهد. در چنین حالتی انبوه ساز برای تامین سرمایه، به پیش فروش پروژه خود روی می آورد. حال این پرسش مطرح است که آیا پیش فروش می تواند گزینه مناسبی برای تامین مالی باشد؟

پیش فروش، بدترین نوع تامین سرمایه
به گزارش ساختمان و پلیمر، یک کارشناس پیش فروش مسکن در این باره معتقد است: پیش فروش یک پروژه بدترین نوع تامین سرمایه است که باید به عنوان آخرین روش مورد توجه یک سازنده قرار گیرد. چون در این روش انبوه ساز عموما متضرر می شود.
شهراد فریفته با اشاره به اینکه بی توجهی دولت به روان سازی روش های مناسب تامین سرمایه، منجر به اجبار سازندگان به پیش فروش می شود، گفت: یک انبوه ساز باید بتواند از راه های مناسب (مثل بورس، استفاده از منابع بانکی، سرمایه گذاری بخش خصوصی، شرکت های سهامی عام، شرکت های تضامنی، شرکت های تامین سرمایه، جابه جایی و تهاتر) سرمایه لازم را تامین کند؛ اما به دلیل عدم امکان استفاده از موارد مذکور یا هموار نبودن سازوکار آنها در کشور به ناچار به پیش فروش روی می آورد. به گفته وی، انبوه ساز با این رویکرد، علاوه بر اینکه متضرر می شود، باید از ابتدا به فکر مراجعه به دستگاه های حقوقی و قضایی برای نقد کردن چک های  پیش خریداران باشد.

روی دیگر سکه
صرف نظر از امکان تقلب و کلاهبرداری و ریسک بالای پیش فروش برای خریداران، اگرچه طی سال های گذشته بسیاری از افراد از طریق پیش خرید صاحبخانه شده اند، ولی اکنون به دلیل عدم حمایت های کافی قضایی و دولتی از پیش خرید، عملا خریداران نیز با مشکلاتی مواجهند و این روی دیگر سکه است؛ به طوری که در بسیاری از موارد، انبوه ساز نمی تواند یا نمی خواهد به تعهدات خود نسبت به کیفیت و زمان تحویل پروژه عمل کند.
بر اساس این گزارش، به دلیل نبود وحدت رویه بین محاکم، هنوز تعریف قطعی از قرارداد پیش فروش در قوه قضاییه وجود ندارد و تکلیف این نوع قرارداد از نظر قضایی مشخص نیست. گاهی در محاکم قضایی قرارداد پیش فروش به عنوان « قرارداد بیع» تلقی می شود. در قرارداد بیع پیش خریدار حتی اگر رقم ناچیزی را به عنوان پیش پرداخت ارائه کند، عملا مالک است و انبوه ساز به راحتی نمی تواند او را بابت نپرداختن اقساط از مجموعه بیرون کند. از طرف دیگر، در صورت تخطی انبوه ساز از بابت تعهد به کیفیت و زمان تحویل، خریدار نمی تواند مسئله را پیگیری کند؛ چون واحدی را خریداری کرده که در موقع عقد قرارداد، وجود خارجی نداشته است.

لزوم وحدت رویه در محاکم قضایی
در چنین شرایطی در صورت بروز اختلاف بین سازنده و پیش خریدار، یک دور باطل به وجود می آید که در بازه زمانی یک یا دو ساله ضمن ضرر انبوه ساز، خریدار نیز به دلیل تورم موجود ضرر هنگفتی می کند؛ چون واحد مسکونی در اختیارش نیست و قیمت مسکن نیز به دلیل تورم روزافزون افزایش می یابد.
فریفته با تایید مطالب فوق معتقد است: موارد مذکور باید شفاف سازی شده و از نظر قضایی به وحدت رویه برسد؛ به طوری که سازنده و خریدار با شناخت از تعهدات خود قرارداد ببندند و طرفین معامله در مقابل عدم تعهد به شرایط قرارداد نظیر نپرداختن اقساط یا عدم تحویل به موقع و متناسب با کیفیت مندرج در قرارداد، محکوم به پرداخت جریمه شوند.

کدام سود می کند، سازنده یا خریدار؟
فریفته درخصوص اینکه درنهایت کدام یک از طرفین معامله پیش فروش بیشتر سود می کند، گفت: عموما سازنده قرارداد  پیش فروش را به قیمت روز می بندد؛ اما چون خریدار مبلغ را به صورت کلی پرداخت نمی کند، نحوه پرداخت برای او آسانتر است. از طرف دیگر اگر قیمت ساخت ثابت باشد، در صورت بروز تورم در طول مدت ساخت پروژه، خریدار بیشتر سود می کند.
وی خاطرنشان کرد: البته در قراردادهای جدید به ویژه در ساخت خانه های لوکس، پیش فروشنده معمولا شرط می کند که به نسبت بروز تورم احتمالی در آینده، رقم ساخت را بالا می برد و قراردادها تا این حد به نفع سازنده و جلوگیری از ضرر او تغییر کرده است. 

یک معادله چندمجهوله
در این راستا یک انبوه ساز مسکن نیز به ساختمان و پلیمر گفت: در نگاه اول شاید چنین تصور شود که پیش خریدار سود می کند؛ اما درواقع این یک معادله چندمجهوله و بسیار پیچیده است.
به گفته مجید مفید، در شرایط فعلی به دلیل بی ثباتی قیمت ها، پیش خرید گزینه مناسبی نیست؛ چون معمولا قیمت تمام شده، عین نرخ مندرج در قرارداد اولیه نیست و افزایش می یابد. پیش خرید زمانی مناسب است که قیمت پروژه گرانتر نشود، سازنده طبق قرارداد عمل کند و از کیفیت کم نکند.  

تامین سرمایه، بدون پرداخت هیچ سودی
از این رو با توجه به اینکه در مقطع فعلی، قیمت پیش فروش با واحد آماده تحویل اختلاف چندانی ندارد و تنها تفاوت آن پرداخت تدریجی مبلغ پیش خرید است، این پرسش مطرح می شود که ضریب سود یک پروژه پیش فروش درمقایسه پروژه آماده تحویل چقدر است؟
وی در این خصوص گفت: این موضوع بستگی به شرایط سازنده دارد. سازنده اگر نقدینگی کافی داشته باشد، به راحتی می تواند بسازد و به دلیل تورم موجود در جامعه آن را با سود سرشاری بفروشد. اما اگر سرمایه کافی نداشته باشد، برای اینکه تعهد چندانی هم برای خود ایجاد نکند، اقدام به پیش فروش می کند که در ازای این نوع تامین سرمایه، ضمن اینکه سودی پرداخت نمی کند، درنهایت هم پروژه را به قیمت روز و نه ارزانتر می فروشد.

و اما سایر دلایل!
این سازنده مسکن ادامه داد: حتی برخی سازندگان علی رغم داشتن سرمایه کافی، به دلیل کاهش ارزش پول ملی و نیز برای گردش سرمایه، با هدف شروع ساخت پروژه دوم، اقدام به پیش فروش پروژه اول می کنند که حتی شاید کیفیت پروژه دوم بالاتر از پروژه اول باشد.
مفید در پایان اظهار داشت: بر این اساس اگر خریدار سرمایه کافی برای خرید واحد آماده تحویل را داشته باشد،  بسیار مناسبتر است و در غیر این صورت بهتر است اقدام به پیش خرید کند؛ اما باید بار مسائل حقوقی، افزایش قیمت ها، دبه یا بی تعهدی فروشندگان نسبت به کیفیت را نیز بر دوش بکشد. خریدار یک واحد پیش فروش زمانی سود می کند که با چنین مسائلی روبه رو نشود.