عیوب نقشه‌دولت برای تامین‌مالی ‌مسکن

بهشاد بهرامی: دور تازه نقدهای تکنیکی به نقشه‌‌ای که دولت برای عبور از مسکن‌مهر در حوزه تامین نیاز خانوارهای کم‌درآمد متقاضی مسکن طراحی کرده است، با هدف جلب توجه دولتی‌ها به نواقص و کمبودهای طرح پیش‌از اجرای آن، آغاز شد.
مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی ماه گذشته - چند روز پس از انتصاب در این سمت- از برنامه وزیر برای راه‌اندازی چندین صندوق سپرده‌گذاری مسکن در چند بانک تجاری برای ایجاد چرخه «جذب نقدینگی‌ خانوارها و سپس پرداخت وام خرید مسکن به متقاضیان» خبر داد، طوری که با موضع‌گیری‌هایی که عباس آخوندی قبل و بعد از اعلام این برنامه، نسبت به مسکن‌مهر اتخاذ کرد، مشخص شد، وزارت راه‌وشهرسازی در نظر دارد با جلوگیری از صدور مجوز جدید برای ساخت‌وساز مسکن‌مهر، اختیار انتخاب مسکن برای متقاضیان کم‌درآمد را از طریق پرداخت وام، به خودشان واگذار کند تا وام گیرندگان تحت مکانیزم خاصی بتوانند از بازار آپارتمان‌های فروشی، اقدام به خرید کنند.مکانیزمی که حسین عبده‌تبریزی مشاور وزیر به دنبال تصویب آن است، پرداخت یارانه نرخ سود وام خرید به گروه هدف یعنی زوج‌های جوان و کم‌درآمدهای فاقد مسکن را شامل می‌شود تا هزینه اخذ وام برای این گروه به حداقل برسد.
این وزارتخانه در عین حال پیشنهاد کارشناسان منتقد وام خرید مسکن مبنی بر «پرداخت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار» را قبول ندارد.وزیر راه‌وشهرسازی بدون آنکه طرح حمایتی ضربتی برای ساخت مسکن داشته باشد، برنامه دیگری نیز در حوزه تامین مالی از مشاور خود دریافت کرده که محتوای آن بر راه‌اندازی بازار رهن ثانویه خلاصه شده است.هرچند، آخوندی مخالفتی با ساخت مسکن‌اجاره‌ای ندارد، اما در نقشه‌ در حال تدوینی که‌ جزئیاتی از آن تاکنون از زبان وزیر و مدیران جدید وزارتخانه بیان شده، فعلا خبری از تامین مالی ساخت‌وساز یا برنامه‌ای برای عرضه دولتی مسکن وجود ندارد و صرفا بر آزادسازی پرداخت وام خرید و رهن‌ثانویه خلاصه شده است.اما آن‌طور که عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن و همچنین معاون سابق وزیر مسکن وقت، درباره نقشه جدید دولت در این حوزه می‌گویند، محتوای نقشه با مجموعه‌ای از ایرادها و کمبودهای فنی و اقتصادی روبه‌رو است طوری که اجرای برنامه‌های جدید بدون توجه به نواقص، از ‌یک سو نیاز مسکن کم‌درآمدها را تامین نخواهد کرد و از سوی‌دیگر باعث فعال‌شدن تقاضای غیرمصرفی در بازار مسکن می‌شود.فردین یزدانی از نویسندگان طرح جامع مسکن، درباره برنامه‌های جدید دولت برای تامین مسکن کم‌درآمدها، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: مدل صندوق‌های سپرده‌گذاری فقط برای گروه‌های درآمدی متوسط به بالا کاربرد دارد و دهک‌های 5 به بالا امکان استفاده از تسهیلات این صندوق‌ها را دارند، اما گروه‌های کم‌درآمد به خصوص سه‌دهک اول مطلقا امکان استفاده از این ابزار را ندارند چون قدرت بازپرداخت وام‌ خرید مسکن در توان 5 دهک اول نیست ضمن اینکه اگرچه استفاده از مکانیزم تقویت تقاضا بسیار خوب است اما هیچ گروه کم‌درآمدی به واسطه وام و پس‌انداز در هیچ جای دنیا خانه‌دار نشده که ایران بخواهد به آن برسد.
یزدانی ایراد‌های بعدی این طرح را بار تورمی پرداخت یارانه سود توسط دولت عنوان کرد و گفت: اینکه دولت به وام خرید گروه‌های هدف یارانه سود بدهد، هم به لحاظ ناتوانی در شناسایی گروه‌های هدف، هم به لحاظ بودجه و هم به لحاظ مغایرت با سیاست قانون هدفمندی، محل اشکال است. ضمن اینکه با تشکیل بازار رهن ثانویه، چند برابر تولید منابع در بخش صورت می‌گیرد و جریان نقدینگی تشویق شده و کمک به ایجاد حباب قیمتی می‌کند و همان اتفاقی که در بازار مسکن آمریکا افتاد، اینجا هم تکرار می‌شود.
یزدانی با اشاره به اینکه دولت باید تجربه‌های آزموده‌شده را به کار بگیرد، پیشنهاد کرد: نظام وام و پس‌انداز با نظام سیاست‌گذاری بازار زمین تلفیق شود به این صورت که برای گروه‌های کم‌درآمد، خانه‌‌های ارزان‌قیمت با استفاده از موجودی زمین وزارتخانه با مشارکت بخش‌خصوصی ساخته شود تا با حذف قیمت زمین، امکان خرید با همان وام و پس‌انداز فراهم شود.یزدانی در عین حال بابت راه‌اندازی صندوق‌های سپرده‌گذاری مسکن هشدار داد که اگر دو سال آینده جذابیت بازار مسکن به گونه‌ای شد که تمام نقدینگی‌ها به سمت آن سرازیر شود، چگونه می‌توان دوباره مانع ورود منابع بانک‌ها به این بازار شد؟ در این باره، منوچهر خواجه‌دلویی معاون سابق امور مسکن نیز با تاکید براینکه بازار مسکن با سایر بازارها در ارتباط است و متناسب با شرایط اقتصادی، نقدینگی بین آنها توزیع می‌شود، گفت: سیاست‌های بخش مسکن باید به گونه‌ای باشد که هم نگاه ضربه‌گیر در آن باشد و هم بتواند نیاز مصرف‌کننده واقعی را پاسخ دهد.خواجه‌دلویی درباره ملزومات سیاست جدید پرداخت وام خرید مسکن گفت: همزمان با افزایش سقف وام باید از عرضه مسکن نیز حمایت شود و چون در کنار تقاضای مصرفی، تقاضای سوداگری نیز وجود دارد، باید با ابزارهای مالیاتی، خریدهای سرمایه‌ای با استفاده از وام‌های پرقدرت نیز قابل کنترل باشد.
معاون سابق وزارت مسکن تصریح کرد: برای اثربخشی وام خرید مسکن بدون بروز پدیده تحریک قیمت، باید وام در جهت حمایت از عرضه مسکن داده شود. یکی از راهکارها این است که وام با ویژگی قابلیت انتقال به خریدار به شکل فروش‌اقساطی در اختیار سازنده قرار بگیرد تا همزمان با افزایش وام عرضه مناسب برای تقاضا شکل بگیرد.