شنبه ۰۹ اسفند ۱۳۹۳

اشتباه بسازوبفروش‌ها در محاسبه نرخ سود عرضه جدید در تهران را نصف کرد ((تاوان رکود دست‌ساز مسکن))

منبع خبر: روزنامه دنیای اقتصاد

گروه مسکن- فرید قدیری: خطای محاسباتی از ناحیه بسازوبفروش‌ها در تهران بابت برآورد سود حاصل از ساخت‌وساز در سال93 باعث شد، حجم عرضه آپارتمان‌ نوساز -تازه‌ تکمیل‌شده- در پایتخت طی بهار امسال 44درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یابد و پیامد آن به «تاخیر» در بازگشت رونق منجر شود.

سازنده‌های مسکن با این تشخیص که در دوره رکود، «زیان حتمی» جای سود هر چند اندک را می‌گیرد، اوایل امسال روند رو به رشد سال‌های گذشته در حوزه «سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت» را متوقف کردند طوری‌که در تهران میزان سرمایه‌گذاری ریالی برای تکمیل پروژه‌های مسکونی نیمه‌تمام در فصل بهار 27درصد کاهش پیدا کرد و تحت ‌تاثیر این خروج سرمایه از قسمت نهایی بازار ساخت‌وساز، طی سه ماه اول امسال فقط 34 هزار واحد مسکونی جدید و تازه‌ساز در تهران به بازار مصرف عرضه شد که در مقایسه با عرضه 61هزار واحدی بهار پارسال، حجم عرضه جدید بیش‌از 40 درصد کاهش یافت.
اگرچه بخش قابل‌توجهی از عامل محدودکننده فعالیت‌های ساختمانی را رخداد طبیعی «نبود قدرت خرید مسکن و رکود معاملات» تشکیل می‌دهد، اما اطلاع ناکافی از سمت بسازوبفروش‌ها درباره عایدی عرضه در نیمه اول سال‌جاری باعث شد بخشی از رکود ساخت‌وساز عمدا و با دست‌کشیدن سازنده‌ از ادامه احداث پروژه‌های قبلی، رقم بخورد.  این در حالی است که اشراف به موقع بر نرخ سود ساخت مسکن، می‌توانست علاوه بر حفظ شتاب قدیمی ساخت‌وساز، به فروش آپارتمان‌های نوساز با قیمت پایین‌تر از سطح فعلی منجر شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌ترین اطلاعاتی که بانک مرکزی درباره ارقام هزینه‌ای ساخت‌وساز منتشر کرده، حاکی است: در تهران قیمت تمام‌شده آن دسته از آپارتمان‌هایی که در بهار امسال کار تکمیل آنها به پایان رسیده و همزمان –در همین فصل- به بازار مصرف عرضه شده‌اند، به‌طور متوسط مترمربعی 2 میلیون و 555 هزار تومان برای سازنده هزینه دربر داشته است. این رقم مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین را شامل می‌شود. از طرفی، طبق گزارش‌های دفتر اقتصاد مسکن، میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در تهران طی بهار امسال مترمربعی 3 میلیون و 900 هزار تومان بوده است که البته واحدهای نوساز به مراتب گران‌تر از این نرخ، فروخته شدند.
اما با فرض متوسط قیمت فروش 9/3 میلیون تومان و قیمت تمام‌شده 55/2 میلیون تومانی آپارتمان در تهران طی بهار93، مشخص می‌شود: بسازوبفروش‌هایی که در فصل اول امسال موفق به تکمیل ساختمان‌های درحال ساخت و بلافاصله فروش آنها شدند، به‌طور متوسط حدود 52درصد سود کرده‌اند.
این میزان سود با احتساب ارزش زمین ساختمان‌ها در زمان فروش، محاسبه شده است. به این معنی که بخشی از سود ناشی از رشد قیمت زمین در طول حداقل 18 ماه ساخت و ساز است.
در حال حاضر برخی فعالان ساختمانی با نوع دیگری از محاسبه سود، معتقدند، قیمت فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده تقریبا با قیمت تمام‌شده سربه‌سر است و به همین دلیل، بهتر است پروژه‌های نیمه‌تمام تا زمان رونق معاملات و احتمالا افزایش قیمت مسکن، معلق بماند. چنین برداشتی از سود ساخت مسکن، در تابستان و پاییز نیز همچنان بر تشدید افت سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تاثیر گذاشت، در حالی‌که بررسی قیمت‌ها در فصول گذشته نشان می‌دهد، نه تنها قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر افزایش واقعی پیدا نکرده که روند تغییرات کاهشی بوده و عملا انتظار برای «سود درشت از محل رشد قیمت» حداقل تا نیمه سال آینده قابل دست یافتن نیست.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره تصریح می‌کند: در فضای کنونی بازار مسکن که خیز خروج از رکود، لااقل در حجم معاملات مصرفی به لحاظ رشد نسبی، قابل مشاهده است، سود ساختمانی با نرخ مناسبی در مقایسه با آنچه سازنده‌ها تصور می‌کنند، مشروط به تکمیل و عرضه آپارتمان‌ها، می‌تواند در اختیار این گروه قرار گیرد. در این باره کارشناسان نیز ضمن هشدار به سازنده‌ها درباره شواهدی که از تداوم رکود و ثبات نسبی قیمت مسکن حکایت دارد، اعلام می‌کنند: به رغم آرامش قیمت‌ها، اما ساخت‌وساز همچنان سودده است و سود حاصل از آن در مقایسه با نرخ سایر بازارها از جمله بازار پول که فعلا پیشتاز بیشترین بازدهی است، رقم کمتری نیست. بنابراین، عایدی تمرکز بر تکمیل ساختمان‌ها در این مقطع هم برای سازنده‌ها و هم برای متقاضیان مصرفی، صرفه مشترک به همراه دارد. سازنده‌ها با تکمیل و فروش واحدها در این فضا، امکان خرید با قیمت غیرتورمی را در بازار به‌وجود می‌آورند و چون سمت تقاضا به «نفع اقتصادی خرید در زمان حال به جای تاخیر بیش‌از اندازه» واقف است، در نتیجه معاملات ملک حتی در نبود وام خرید پرقدرت، تاحدودی بهبود خواهد یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد» طبق اطلاعات بانک مرکزی، هزینه ساخت مسکن مربوط به ساختمان‌های تکمیل‌شده در فصل بهار امسال مترمربعی 790 هزار تومان بوده که در مقایسه با سال 92، حدود 24درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین میانگین قیمت هر مترمربع زمین در ساختمان‌هایی که بهار امسال کار تکمیل و عرضه آنها به بازار مصرف، به پایان رسید، مترمربعی  حدود 6 میلیون و 700 هزار تومان گزارش شده است. با توجه به اینکه تحت‌تاثیر سه پارامتر سطح اشغال حدود 60درصدی بناهای مسکونی، مشاعات و همچنین تراکم حداقل 4 تا 5 طبقه ساختمان‌ها در تهران، همواره مساحت زمین عدد کمتری از کل سطح زیربنای ساختمان‌ است، مطابق ارقام بانک مرکزی مشخص می‌شود: سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع زیربنای مسکونی، حدود 3/0 است؛ به این معنی که در محاسبه قیمت تمام‌شده ساختمان مسکونی، حدود یک‌سوم قیمت متری زمین، ملاک قرار می‌گیرد. به این ترتیب آپارتمان‌هایی که در بهار امسال کار ساخت و عرضه آنها به بازار مصرف به اتمام رسیده است، به‌طور متوسط  یک میلیون و 700 هزار تومان از قیمت تمام‌شده هر مترمربع بنای مفید آنها، سهم مربوط به بهای زمین بوده است که با احتساب هزینه ساخت متری 790 هزار تومانی، کل قیمت تمام‌شده ساخت، متری 5/2 میلیون تومان بوده است. ارزش زمین در ساختمان‌های تکمیل‌شده در بهار93 حدود 23درصد نسبت به یک سال92 افزایش پیدا کرده است. بهای زمین در ساختمان‌های تکمیل‌شده طی سال92 در تهران مترمربعی 5 میلیون و 440 هزار تومان بوده است. با این حال، اگر چه قیمت زمین در این فاصله افزایش پیدا کرده اما به دلیل افزایش تعداد طبقات ساختمان‌هایی که بهار امسال تکمیل شدند، سهم نهایی زمین در قیمت تمام‌شده، تاحدودی کاهش پیدا کرده و از این حیث، هزینه ساخت‌وساز به رغم تورم زمین، تعدیل شده است.

 نرخ عقب‌ماندگی عرضه
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره نرخ طبیعی عرضه آپارتمان جدید آماده مصرف به بازار مسکن تهران نشان می‌دهد: با توجه به حجم صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران طی سال‌های 90، 91 و 92، در این سه سال به‌طور متوسط کلنگ احداث حدود 200 هزار واحد مسکونی جدید در هر سال در مناطق 22گانه به زمین زده شده است. به این ترتیب چنانچه روند ساخت و تکمیل این ساختمان‌ها، بدون هیجان‌زدگی ناشی از دوره‌های رکود و رونق، در جریان باشد، در سال جاری باید ماهانه حداقل 15 هزار واحد مسکونی، تکمیل و به بازار مصرف عرضه می‌شد و به عبارتی، در بهار93 باید حداقل 45 هزار واحد مسکونی تازه‌ساز روانه بازار می‌شد، این در حالی است که طی این فصل تنها 34 هزار آپارتمان جدید از طرف سازنده‌ها تکمیل شده است.
در دوره رکود مسکن، پروسه ساخت و تکمیل ساختما‌ن‌های مسکونی، از مدت زمانی 18 ماه به حداقل 24 ماه افزایش پیدا می‌کند که همین رفتار سنتی، باعث بروز جهش‌ قیمت در نقطه اوج رونق و به‌وجود آمدن رکود عمیق‌تر از دوره قبل، در سال‌‌های بعد می‌شود.
کارشناسان شکل درست سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را تداوم رونق ساخت در زمان کاهش قیمت و افت معاملات می‌دانند تا با تکمیل و عرضه واحدهای جدید در زمان رونق، منشا افزایش قیمت که همان کمبود آپارتمان است، از بین برود.

 حاشیه سود بالا به روایت یک تحقیق
علاوه بر محاسباتی که توسط گروه مسکن «دنیای‌‌اقتصاد» درباره سود حاصل از ساخت و فروش مسکن در دوره کنونی رکود انجام شده و نرخ سود را در بهار امسال حدود 52درصد برآورد کرده است، نتایج یک تحقیق توسط واحد مطالعات بازار دنیای‌اقتصاد نیز نشان می‌دهد: آنچه باعث رکود مسکن شده حاشیه سود بالای فعالیت‌های ساختمانی است که بین 50 تا 150درصد به نسبت نوع ساخت و موقعیت منطقه در نوسان است.
در این تحقیق مشخص شده، سازنده‌های مسکن برای آنکه بازار از رکود خارج شود باید حاشیه سود خود را با سطح کنونی تورم تعدیل کنند، چرا که اثر تورم بر تحریک قیمت مسکن به مراتب کمتر از حاشیه سودی است که فعالان ساختمانی برای فروش آپارتمان‌های خود انتظار تحقق آن را دارند.

 نگاه انبوه‌سازان به سود
محمد مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در واکنش به سود 52درصدی ساخت و فروش مسکن در نیمه اول امسال در شهر تهران که از روی اعداد و ارقام رسمی محاسبه و اعلام شده است، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: سازنده‌ها معمولا برای محاسبه عایدی ساخت‌وساز به قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید نگاه می‌کنند به این معنی که با فرض کسب سود معادل هر عددی از محل فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده، آنچه برای سازنده‌ها اهمیت دارد، هزینه اجرای پروژه جدیدتر در آینده است. مافی تصریح کرد: با فرض اینکه سود 52درصدی ساخت مسکن در بهار امسال با لحاظ همه شاخص‌ها محاسبه شده باشد، اولا این نرخ سود به‌واسطه دو سال ساخت‌وساز، نصیب سازنده می‌شود که در قیاس با سود بانکی که بدون دردسر به سپرده‌ها تعلق می‌گیرد، تقریبا سربه‌سر است. دوما در حال حاضر با توجه به قیمت زمین و عوارضی که شهرداری تهران برای سال آینده در نظر گرفته است، هزینه و قیمت تمام‌شده یک ساخت‌وساز جدید به قدری خواهد بود که حداقل به اندازه عایدی فروش امسال، نقدینگی طلب می‌کند. بنابراین، کاملا مشخص است که بیشتر از سود امسال، باید خرج پروژه‌های جدیدتر شود.
دبیر انجمن انبوه‌سازان افزود: در حال حاضر در شهر تهران قیمت تمام‌شده پروژه‌های جدید ساختمانی با نرخ فروش آپارتمان برابر است هر چند ممکن است اختلافی بین قیمت فروش و قیمت تمام‌شده پروژه‌های قبلی وجود داشته باشد.

فهرست اخبار
آرشيو اسفند ماه سال 1397آرشيو دی ماه سال 1397آرشيو مهر ماه سال 1397آرشيو خرداد ماه سال 1397آرشيو ارديبهشت ماه سال 1397آرشيو فروردين ماه سال 1397آرشيو اسفند ماه سال 1396آرشيو مرداد ماه سال 1396آرشيو خرداد ماه سال 1396آرشيو فروردين ماه سال 1396آرشيو دی ماه سال 1395آرشيو آذر ماه سال 1395آرشيو آبان ماه سال 1395آرشيو مرداد ماه سال 1395آرشيو تير ماه سال 1395آرشيو خرداد ماه سال 1395آرشيو ارديبهشت ماه سال 1395آرشيو بهمن ماه سال 1394آرشيو مهر ماه سال 1394آرشيو شهريور ماه سال 1394آرشيو مرداد ماه سال 1394آرشيو تير ماه سال 1394آرشيو خرداد ماه سال 1394آرشيو ارديبهشت ماه سال 1394آرشيو فروردين ماه سال 1394آرشيو اسفند ماه سال 1393آرشيو بهمن ماه سال 1393آرشيو دی ماه سال 1393آرشيو آذر ماه سال 1393آرشيو آبان ماه سال 1393آرشيو تير ماه سال 1393آرشيو ارديبهشت ماه سال 1393آرشيو فروردين ماه سال 1393آرشيو اسفند ماه سال 1392آرشيو بهمن ماه سال 1392آرشيو آبان ماه سال 1392آرشيو مهر ماه سال 1392آرشيو شهريور ماه سال 1392آرشيو مرداد ماه سال 1392آرشيو تير ماه سال 1392آرشيو خرداد ماه سال 1392
آتروپروف 2
دگوسا ايرانيان
 
بیده - رویال
چينی بهداشتی مرواريد
 
اره گرد GKS 85 S
ابزار سرا(Bosch)
 
بوفه و کتابخانه
صنايع چوب طالقانی
 
کاشی میترا خردلی - 25x33
كاشی مريم ميبد
بيمه ايران نمايندگی محارم
رکورد مصرف گاز نیروگاه‌ها جابه‌جا شد/ ۳۱۲ میلیون مترمکعب در یک روزرکورد مصرف روزانه گاز نیروگاه‌ها در هفته منتهی به ۱۷ مرداد شکسته شد و در روز دوشنبه (۱۳ مرداد) با ثبت ۳۱۲ میلیون مترمکعب، بیشترین مقدار مصرف به ثبت رسید.عربستان سعودی در مسیر تحول سبز ساخت ۱۰۰۰ سد، کاشت ۱۰ میلیارد درخت و جهش در امنیت غذایی و منابع آبمرکز داده متا از مخلوط بتن بهینه شده با هوش مصنوعی برای افزایش مقاومت و کارایی استفاده خواهد کردبتن سفارشی Amrize برای این تأسیسات ۸۰۰ میلیون دلاری با مساحت ۷۱۵۰۰۰ فوت مربع در مینه سوتا، کاهش ۳۵ درصدی ردپای کربن را نشان داد.چندین شهر، اجباری شدن تهویه مطبوع را بررسی می‌کنندگرمای شدید به یک تهدید فزاینده برای سلامتی تبدیل می‌شود. دولت تا انتهای شهریور تکلیف نیروگاه‌ها را مشخص کند | نهاد تنظیم‌گر انرژی به زودی شکل می‌گیرد در نشست اخیر کمیسیون انرژی اتاق ایران ضمن ارائه یک پیشنهاد اجرایی برای تعیین تکلیف تسهیلات نیروگاه‌ها به صندوق توسعه، اعلام شد: فرآیند ایجاد نهاد تنظیم‌گر انرژی، مستقل از دولت به زودی نهایی می‌شود. پیشنهادات پرداخت بدهی‌های ارزی نیروگاه‌های بخش خصوصی بررسی شد. بررسی پیشنهادات پرداخت بدهی‌ ارزی نیروگاه‌های بخش خصوصی | تغییر رویکرد مدیریتی زیرساخت‌های تولید برق کشور از حالت عادی به «مدیریت پیشگیرانه بحران» وزارت نیرو با تأخیر در تسویه‌حساب نیروگاه داران آن‌ها را با بدهی 2.9 میلیارد دلاری به صندوق توسعه م آرش نجفی رئیس کمیسیون انرژی اتاق ایران، گفت: عدم حمایت وزارت نیرو از نیروگاه داران و تأخیر در پرداخت صورت حساب آن‌ها، فعالان این صنعت را با بدهی 2.9 میلیارد دلاری به صندوق توسعه ارزی مواجه کرده است. روی چاه نفت گرسنه می‌خوابیم چون از مغزمان استفاده نمی‌کنیم.مهدی غضنفری، رئیس صندوق توسعه ملی می گوید: روی چاه نفت گرسنه می‌خوابیم چون از مغزمان استفاده نمی‌کنیم. انرژی خورشیدی، بازی تبلیغاتی وزیر نیرو/ بحران برق را با رویا نمی‌شود خاموش کرد!واقعیت آن است که انرژی خورشیدی به‌دلیل ویژگی‌های ذاتی و ضعف زیرساخت‌های داخلی، هنوز نمی‌تواند نقش جدی در سبد تأمین برق کشور ایفا کند. ۳۰ برابر شدن قیمت مسکن در ۱۰ سال بازار مسکن طی ماه‌های اخیر در وضعیت رکود عمیقی فرو رفته است؛ رکودی که هم خریداران مصرفی را از میدان خارج کرده و هم انگیزه سرمایه‌گذاران را کاهش داده است. ظرفیت تولید برق ۵۰۰۰ مگاوات افزایش یافتوزیر نیرو با بیان اینکه طی یک سال گذشته ظرفیت تولید برق کشور ۵۰۰۰ مگاوات افزایش یافته است، از رشد ۷۱ درصدی ظرفیت تولید برق خورشیدی کشور نسبت به سال گذشته خبر داد. ظرفیت‌سازی برای اجرای ۱۱۱ پروژه مشارکتی مسکن در سال جاریسال گذشته ۱۳ همت پروژه در همکاری با بخش خصوصی (پروژه مشارکتی) تایید و تصویب شد که این پروژه‌ها در حال عقد قرارداد با سازندگان قرار دارد.بازار مسکن به کما رفت؛ خبری از معاملات خرید و فروش نیستنایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به رکود شدید بازار مسکن گفت: حجم معاملات که در خرداد افت شدیدی داشت، در تیرماه تقریباً به صفر رسید و خرید و فروش عملاً متوقف شده است.سرمایه‌گذاری ۱۶.۶ همتی بخش خصوصی در شهرهای جدیدتهران- ایرنا- مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید از توسعه شهرهای جدید با مشارکت بخش خصوصی و سرمایه گذاری در ۱۸۹ پروژه به ارزش ۱۶.۶ هزار میلیارد تومانی خبر داد.
كليه حقوق اين سايت مربوط به بازار مصالح و مسكن محارم می‌باشد.  Copyright © 2025 B3m Co. All rights reserved.